Право на задържане за подобрения срещу купувач на имота – Адвокат от Пловдив

 

адв. ИВАЙЛО ВАСИЛЕВ

доктор по гражданско и семейно право

тел.: 0896/ 733 134

E-mail: vasileff.lawfirm@gmail.com

 

Ключови думи: владение, добросъвестен владелец, добросъвестен подобрител, подобрения, имот, упражняване на право на задържане, искова молба, възражение, Закон за собствеността, адвокат от Пловдив, имотни дела.  

 

ПРАВНА УРЕДБА

Закон за собствеността
Чл. 72. Добросъвестният владелец може да иска за подобренията, които е направил, сумата, с която се е увеличила стойността на вещта вследствие на тези подобрения. Това увеличение се определя към деня на постановяване съдебното решение.
Той може да иска да му се заплатят необходимите разноски, които е направил за запазване на вещта.
До заплащане на подобренията и на разноските той има право да задържи вещта.

 

ВЪПРОС

Може ли добросъвестният владелец-подобрител на недвижим имот, да упражни правото на задържане за вземанията си от извършени подобрения и срещу третото лице-купувач на имота, което е купило същия, след като подобренията са били вече направени?

 

ОТГОВОР

Чл. 72 ЗС гласи: „Добросъвестният владелец може да иска за подобренията, които е направил, сумата, с която се е увеличила стойността на вещта вследствие на тези подобрения. Това увеличение се определя към деня на постановяване съдебното решение.

Той може да иска да му се заплатят необходимите разноски, които е направил за запазване на вещта. До заплащане на подобренията и на разноските той има право да задържи вещта.“

В текста не е ясно изразено срещу кой собственик може да се упражни правото на задържане – дали само спрямо онзи, който е бил такъв по време на извършване на подобренията, или и срещу лицето, което е купило имота и предявява ревандикационен иск.

Няма спор в литературата и съдебната практика, че правото на задържане може да се упражни спрямо всеки универсален правоприемник на имота, в който са направени подобренията. Безспорно е също, че правото на задържане не е вещно право.

За да се докаже това, достатъчно е да се приведе само аргументът, че ако владелецът напусне имота, правото на задържане отпада, т.е. със загубване на владението правото на задържане се погасява.

Не може следователно да се приеме за правилно становище, че то безусловно следва имота и че може да се упражни срещу всеки собственик, който е придобил имота след извършване на подобренията, включително и срещу купувача.

Такова едно разбиране би могло да се поддържа само ако се приеме, че правото на задържане е вещно право. Но то, както вече се каза, не е такова.

От друга страна, неоправдано и несправедливо би било да се отрече правото на задържане в полза на добросъвестния подобрител срещу недобросъвестния купувач на подобрения имот, т.е. този, който е знаел, че подобренията са извършени от друго лице, а не от собственика.

В този случай купувачът действа недобросъвестно и поведението му е противно на морала. При изтъкнатата непълнота и неяснота на текста на чл. 72 ЗС и на основание разпоредбата на чл. 2 ЗЗД (отменен) следва да се приеме, че е обществено оправдано и е справедливо срещу такъв приобретател добросъвестният подобрител да може да упражни правото на задържане до заплащане стойността на подобренията.

Понеже добросъвестността се предполага, то при тази хипотеза в тежест на упражняващия правото на задържане е да докаже, че приобретателят е бил недобросъвестен при придобиване на имота.

Няма законно основание нито от гледището на чл. 72 ЗС, нито от гледището на чл. 2 ЗЗД да се признае правото на задържане и срещу добросъвестния купувач на имота, т.е. този, който не е знаел, че подобренията в същия са извършени не от собственика, а от владелеца на имота.

 

ДОБРОСЪВЕСТНИЯТ ВЛАДЕЛЕЦ-ПОДОБРИТЕЛ НА НЕДВИЖИМ ИМОТ, МОЖЕ ДА УПРАЖНИ ПРАВОТО СИ НА ЗАДЪРЖАНЕ НЕ САМО СРЕЩУ СОБСТВЕНИКА НА ИМОТА, КОЙТО Е БИЛ ТАКЪВ ПО ВРЕМЕ НА ИЗВЪРШВАНЕ НА ПОДОБРЕНИЯТА, НО И СРЕЩУ КУПУВАЧА, КОЙТО Е ПРИДОБИЛ СОБСТВЕНОСТТА НА СЪЩИЯ ИМОТ СЛЕД ИЗВЪРШВАНЕ НА ПОДОБРЕНИЯТА, АКО ПОСЛЕДНИЯТ Е НЕДОБРОСЪВЕСТЕН.

ПРАВОТО НА ЗАДЪРЖАНЕ НЕ МОЖЕ ДА СЕ УПРАЖНИ СПРЯМО ДОБРОСЪВЕСТНИЯ КУПУВАЧ-ПРИОБРЕТАТЕЛ НА ИМОТА

Вж. ТР 48/1961 на ОСГК на ВС