Вписване на договор за наем в имотен регистър (чл. 237, ал. 1 ЗЗД) – Адвокат от Пловдив

 

Автор:

адв. ИВАЙЛО ВАСИЛЕВ

доктор по гражданско и семейно право

тел.: 0896/ 733 134

E-mail: balabanova.vasilev@gmail.com

 

Резюме: Статията разглежда актуални въпроси при вписване на договор за наем – напр. формата на договора за наем за вписване, приложението на чл. 237, ал. 1 ЗЗД в съдебната практика, противопоставимост на договора на третите лица, въпросът за възможността за вписване на прекратяване на договора. Анализът е част от монографията „Действие на вписването по българското вещно право“ с автор адв. д-р Ивайло Василев, публикувана през 2018 г. от Издателство „Нова звезда“.

 

Ключови думи: вписване, договор за наем, пренаемане, имотен регистър, действие на вписването, противопоставимост спрямо трети лица, възбрана, публична продан, имот, продажба, чл. 237, ал. 1 ЗЗД, адвокат д-р Ивайло Василев.      

 

Увод

Наемното отношение възниква въз основа на договор.[1] Въпреки че договорът поражда задължение за наемодателя да предостави държането на вещта през целия срок на договора, законът не създава ограничения за пределите на разпоредителната му власт относно наетия недвижим имот или земеделска земя.[2] Това поражда опасност за наемателя собствеността върху имота да бъде прехвърлена по време на действието на договора и той да бъде лишен от държането му от приобретателя. В този случай възниква въпросът съществува ли защитно средство, чрез което наемателят да противопостави правата си по договора на приобретателя и да продължи да държи наетия недвижим имот.

За решението на този въпрос в разпоредбата на чл. 237, ал. 1 ЗЗД е предвидено такова защитно средство. Това е вписването на договора за наем, сключен за срок по-дълъг от една година. При вписване в книгите за вписване по ПВ то се извършва на основание чл. 4, б. „е” ПВ. След въвеждане на имотния регистър в даден съдебен район вписването ще се извършва на основание чл. 27, ал. 2, т. 5 Наредба № 2/2005 г. Целта на вписването е запазване на правата на наемателя след прехвърляне на собствеността върху наетия недвижим имот и противопоставимостта на договора за наем на придобивния акт на приобретателя – вж. Определение № 175 от 30.12.2008 г. по търг. д. № 722/2008 г., II т. о. на ВКС.

Това положение поставя някои въпроси. Каква е изискуемата форма за вписване на акта? Каква е същността на възникналата противопоставимост от вписването? Спрямо кои трети лица може да се противопостави вписаният акт? Вписва ли се прекратяването на договора за наем?

 

Форма на договора за наем за неговото вписване

Към настоящия момент в правната доктрина съществува спор относно отговора на въпроса в каква форма трябва да е сключен договорът за наем, за да бъде вписан. Причината за неговото съществуване са различните възгледи за приложението на чл. 3, ал. 1 ПВ спрямо правния режим на договора за наем, когато вписването се извършва в книгите за вписване по ПВ. Могат да бъдат посочени две становища:

  • достатъчно е договорът за наем да е сключен в обикновена писмена форма.[3] В този случай той ще е действителен, тъй като същият по дефиниция е неформален;
  • договорът трябва да е сключен в писмена форма с нотариална заверка на подписите.[4] Аргумент за това се дава с оглед на разпоредбата на чл. 3, ал. 1 ПВ.

Съдебната практика възприема второто становище. Посочва се, че разпоредбата на чл. 3, ал. 1 ПВ е императивна и поради това, ако договорът за наем е бил вписан при наличието на обикновена писмена форма, вписването ще е недопустимо на основание чл. 90, ал. 1, предл. първо ЗКИР – вж. Решение 5237 от 11.07.2014 г. по гр. д. № 2865/2013 г. на СГС. Споделям това становище като по-правилно. Действително, уредбата на договора за наем в ЗЗД не поставя изискване за форма за валидност на акта, но чл. 3, ал. 1 ПВ е специална норма, която поставя изискване за допустимост на искането за вписване на акта. Поради тази причина, ако формата по чл. 3, ал. 1 ПВ не е спазена, съдията по вписванията трябва да постанови отказ от вписване по чл. 32а ПВ.

След въвеждане на имотния регистър обаче, това изискване няма да се прилага поради липсата на аналогична норма в ЗКИР и Наредба № 2/2005 г. Аргумент за това дава чл. 77, ал. 2, т. 2 ЗКИР, в който е посочено, че към молбата с искане за вписване се прилага писмено доказателство, удостоверяващо вписания юридически факт. Поради това за молителя в производството по вписване няма да е налице задължение за представяне на акт в писмена форма с нотариална заверка на подписите и съдията по вписванията няма да разполага с правомощието да постанови отказ от вписване по чл. 83 ЗКИР. Ще е достатъчно единствено наличието на представен договор за наем, сключен за срок по-дълъг от една година, който е в обикновена писмена форма.

 

Противопоставимост спрямо трети лица по чл. 237, ал. 1 ЗЗД

Вписването на договора за наем има оповестително-защитно действие. Оповестителното действие създава предпоставка за всяко трето лице да извърши проверка в съответната служба по вписванията дали недвижимият имот се държи от наемател и да прецени дали за него ще съществува задължение да търпи държането му от наемателя, ако го придобие от наемодателя.

Съдържанието на противопоставимостта по чл. 237, ал. 1 ЗЗД не е идентично с това по чл. 113 ЗС. При договора за наем е противопоставим акт, инкорпориращ облигационни права на наемателя, спрямо акт, чрез който е придобито вещно право. Конкуренцията на права е между облигационното право на наемателя да се държи имота и правото на собственост или ограниченото вещно право върху същия имот. Целта на вписването на договора за наем е различна от тази на чл. 113 ЗС. Тя е запазване на облигационните права на наемателя след настъпване на прехвърлителния ефект на акта на приобретателя на имота.

Правната рамка на защитното действие на вписването се урежда в разпоредбата на чл. 237, ал. 1 ЗЗД. Макар и твърде лаконично, от нейното съдържание могат да се очертаят особеностите, които възникват с оглед на противопоставимостта на вписания акт.

Разпоредбата на чл. 237, ал. 1 ЗЗД посочва, че вписаният договор остава в сила спрямо приобретателя на наетия недвижим имот. С вписването  договорът за наем вече има достоверна дата[5], тъй като успешно реализираното производство по вписване представлява юридически факт, установяващ по безспорен начин предхождащото съставяне на частния документ – арг. от чл. 181, ал. 1 ГПК. Това поставя един въпрос. За какъв срок вписаният договор за наем остава задължителен за приобретателя? Възможни са две алтернативни възможности за аргументация:

  • в чл. 237, ал. 1 ЗЗД само се посочва, че договорът за наем остава в сила спрямо приобретателя. В разпоредбата не се конкретизира дали оставането в сила е спрямо целия договорен времеви период между наемодателя и наемателя, или приложение намира чл. 237, ал. 2 ЗЗД, в който е посочено, че ако договорът има достоверна дата, той остава задължителен за приобретателя до края на договорения срок, но за не повече от една година;
  • договорът за наем трябва да остане задължителен за приобретателя за целия уговорен срок на действие на акта. Може да се изтъкне агрумента, че вписването осигурява публичност на акта и, след като наемателят е положил максимална грижа за защита на интересите си, той не трябва да бъде санкциониран чрез преждевременното прекратяване на договора в срока по чл. 237, ал. 2 ЗЗД.

Според мен преимущество трябва да се даде на втората алтернатива. Вписването на договора за наем винаги осигурява достоверна дата по смисъла на чл. 237, ал. 2 ЗЗД. Тази разпоредба обаче трябва да се тълкува ограничително. От логическото тълкуване на чл. 237, ал. 2 ЗЗД следва, че тази разпоредба дава общо правило, докато в чл. 237, ал. 1 ЗЗД законодателят е регламентирал специфично изключение от това правило само по повод на една хипотеза. Това е вписването на договора за наем, сключен за срок по-дълъг от една година. Двете норми се съотнасят помежду си като обща към специална. Поради това като по-правилно трябва да се предпочете разбирането, че договорът остава в сила спрямо приобретателя до края на уговорения в него срок.[6]

Разпоредбата на чл. 237, ал. 1 ЗЗД трябва да се тълкува в смисъл, че вписването поражда рефлексно действие на договора по смисъла на чл. 21, ал. 1 ЗЗД спрямо приобретателя, който има възможност да узнае съдържанието му. На вписването на договора може да се погледне като на тежест върху имота, която ще премине в патримониума на приобретателя. С придобиване на наетия недвижим имот или учредяването на ограничено вещно право ще се осъществи специфична хипотеза на правоприемство. Приобретателят на имота ще замести наемодателя в наемното отношение, дори в акта му да не е включена такава клауза. По този начин задължението да се предостави ползването на имота на наемателя за уговорения наемен срок ще премине автоматично в патримониума на приобретателя.

От това разбиране следва един важен извод. В хипотезата на конкуренция между облигационните права на наемателя с вписан договор и вещните права на приобретател на същия имот законодателят дава преимущество на правата на наемателя. Тази конкуренция се решава с оглед на по-ранното вписване на договора за наем.

Съобразно гореизложеното, противопоставимостта на договора за наем може да бъде разгледана в светлината на два темпорални аспекта. Това налага въпросите при приложението на чл. 237, ал. 1 ЗЗД да бъдат изяснени при отграничаване на два времеви периода:

  • от датата на вписване на договора за наем до датата на прехвърляне на собствеността върху наетия недвижим имот; и
  • от датата на прехвърляне на собствеността или учредяване на ограниченото вещно право върху недвижимия имот до датата на прекратяване на договора за наем.

Първият времеви период води своето началото от датата на вписване на договора за наем. То не е поставено в зависимост от волята на наемодателя и представлява самостоятелно законово право на наемателя да иска от съдията по вписванията да впише акта. Този момент поставя начало на възможността договорът за наем да бъде противопоставен на приобретателя.

Задължителна законова предпоставка за пораждане на действието на вписването, с оглед на противопоставимостта на вписания акт на приобретателя, е договорът за наем да е вписан преди датата на вписване на акта на приобретателя.

В съдебната практика на ВКС се поставя въпросът дали оповестително-защитното действие на вписването поражда правен ефект и при конкуренция между облигационните права на двама или повече наематели, сключили и вписали договор за наем за един и същ недвижим имот с наемодателя и при съвпадение на срока на действие на вписаните договори.

Като отговор на поставения въпрос се приема, че чл. 237, ал. 1 ЗЗД е неприложим при конкуренция между два вписани договора за наем. Дава се аргумент с оглед на това, че те осигуряват противопоставимост на договора за наем единствено спрямо приобретателя на наетия недвижим имот – вж. Решение № 35 от 22.08.2014 г. по търг. д. № 1916/2013 г., I т. о. на ВКС.

Мисля, че изложеният аргумент в съдебната практика на ВКС е правилен. Той е относим както при сключени и вписани договори за наем от един и същ собственик, така и от съсобственици на наетия недвижим имот.

В съдебната практика се поставя и въпросът относно правото на пренаемателя да впише договора за пренаемане на недвижимия имот. Към него може да се добави и още един. Дали вписаният договор за пренаемане може да бъде противопоставен на приобретателя?

При извеждане на отговор на първия въпрос се приема, че договорът за пренаемане на недвижим имот е акт, който подлежи на вписване. Прави се заключение, че договорът за пренаемане е разновидност на договора за наем – вж. Определение № 641 от 04.08.2014 г. по ч. търг. д. № 1130/2014 г., I т. о. на ВКС.[7]

Отговорът на втория въпрос може да бъде обоснован с аргументи въз основа на тълкуването на чл. 234, ал. 2 ЗЗД, в който е предвидено, че при ползване на недвижимия имот пренаемателят не може да има повече права от наемателя. Това се отнася за всички права, възникващи въз основа на сключения договор за наем, включително и тези, възникващи въз основа на действието на вписването. Разпоредбата на чл. 234, ал. 2 ЗЗД, отнесена към възможността на наемателя да противопостави вписания договор за наем на придобивния акт на приобретателя, води до извода, че пренаемателят може да се ползва от оповестително-защитното действие на вписания договор за наем, но позовавайки се на вече възникналата защита въз основа на вписването на акта на наемателя. Принципно вписаният договор за пренаемане има чисто оповестително действие, гарантирано от публичността на книгите за вписванията по ПВ или имотния регистър. То обаче не гарантира правото на пренаемателя да противопостави правата си на приобретателя с оглед на чл. 237, ал. 1 ЗЗД. Те могат да се противопоставят само тогава, когато и наемателят може да противопостави своите права на приобретателя.

Вторият времеви период води началото си от момента на прехвърляне на правото на собственост върху наетия недвижим имот или учредяване на ограничено вещно право върху него. Това е моментът на настъпване на вещния ефект на акта. Трябва да е налице праводаване между наемодателя и приобретателя. Това може да е договор за покупко-продажба, продажба на наследство, договор за замяна, дарение, учредено право на ползване или суперфиция и т. нат. Аргумент за това е използваният термин в разпоредбите на чл. 237, ал. 1 и 2 ЗЗД „прехвърляне”, който трябва да се възприема като родов термин, обединяващ всички хипотези на прехвърлително или учредително правоприемство на вещни права.

Разпоредбата на чл. 237, ал. 1 ЗЗД не е приложима спрямо оригинерното придобиване на вещни права върху недвижими имоти. Аргумент за това е липсата на праводаване в тези случаи – например придобиване по давност по чл. 79 ЗС. Освен това, трябва да се съобразят и правните последици при придобиване на вещни права относно недвижими имоти при оригинерните способи. При тях се придобива едно ново вещно право, което е чисто от всякакви тежести. В този случай трябва да се приеме, че вписването на договора за наем е тежест, която в хипотезата на оригинерно придобиване изгубва своето действие спрямо приобретателя от датата на настъпване на последиците на съответния оригинерен способ.

Трябва да се посочи, че прехвърлителният ефект по деривативен способ може да настъпи в по-късен момент. Пример за такъв случай е включването на клауза с модалитет в прехвърлителния договор. Такава може да е свързана, например, с наличието на отлагателно условие, сбъдването на което има обратно действие – чл. 25 ЗЗД.[8] В този случай действието на прехвърлителния договор ще е поставено в зависимост от едно бъдещо несигурно събитие и, ако актът е вписан преди то да се е сбъднало, вписването ще произвежда чисто оповестително действие. При настъпването на условието обаче ще се счита, че прехвърлителният ефект на договора е настъпил с обратна сила – от датата на сключването на акта в предвидената от закона форма за действителност.

С оглед на динамичното развитие на комплекса от правоотношения във втория времеви период, трябва да бъде поставен един въпрос. Той се отнася до последиците от оповестително-защитното действие на вписването на договора за наем с оглед на правното положение на приобретателя след настъпване на прехвърлителния ефект на придобивния акт.

Дали приобретателят става страна по договора за наем, или има положението на трето лице, което има задължение да търпи ползването на имота?

В правната литература се приема, че приобретателят става страна в наемното отноешение и придобива всички права и задължения по него.[9] Това становище трябва да бъде споделено като правилно. Аргумент за приемането му може да се даде с оглед на  чл. 21, ал. 1 ЗЗД, като се посочи, че в хипотезата на чл. 237, ал. 1 ЗЗД на вписан договор за наем е предвидено изключение от принципното правило за относителното действие на договорите. Поради тази причина приобретателят придобива всички права и задължения по наемното отношение. В този случай осъщественото правоприемство е ex lege (по силата на закона). Заместването в наемното отношение е ex nunc (занапред). Това означава, че приобретателят не може да придобие права на наемодателя, прехвърлил собствеността върху имота, които са възникнали преди придобиването. Така, например, той не може да търси от наемателя неплатената до този момент наемна цена или да иска разваляне на договора поради неговото виновно неизпълнение – вж. Решение № 818 от 12.06.1958 Г. по гр. д. № 2001/1958 г., III г. о. на ВС.

Правото да се получава наемната цена също преминава в патримониума на приобретателя. Съдебната практика извежда задължение за своевременно съобщаване за прехвърлянето на собствеността върху недвижимия имот, за да може цената да бъде търсена от приобретателя и плащането да е валидно – вж. Решение № 67 от 27.03.2015 г. по гр. д. № 5803/2014 г., I г. о. на ВКС; Решение № 150 от 10.11.2009 г. по търг. д. № 766/2008 г., II т.о. на ВКС; Решение № 151 от 10.11.2009 г. по търг. д. № 811/2008 г., ІІ т. о. на ВКС; Определение № 166 от 18.02.2011 г. по гр. д. № 914/2010 г., I г. о. на ВКС; Решение № 159 от 16.06.2014 г. по в. гр. д. № 174/2014 г. на ОС – Ямбол; Решение № 463 от 26.02.2014 г. по гр. д. № 7146/2013 г. на РС – Бургас; Решение № от 22.07.2015 г. по гр. д. № 4030/2015 г. на РС – София, Решение № от 05.03.2015 г. по гр. д. № 43218/2014 г. на РС – София. По своята правна същност това е несъщинско облигационно задължение, неизпълнението на което води до пораждане на неблагоприятни последици за приобретателя.[10] Според мен е без значение както кой ще извърши уведомяването – наемодателят или приобретателят, така и по какъв начин ще се извърши – устно, в писмена кореспонденция, по телефон и т.н. В закона не се съдържа специална уредба по този въпрос. Все пак обаче, с оглед на доказването на факта на уведомяването, разумно би било да се изпрати нотариална покана или да се използва услугата „Телепоща“ с опция за заверка на съдържанието, предоставяна от „Български пощи“ ЕАД.

Гореизложеното води до още един съществен извод. До момента на уведомяването, независимо от настъпилото правоприемство, наемателят може да изпълни задължението си на наемодателя и да се освободи от задълженията си по договора за наем – арг. от чл. 75, ал. 1, изр. първо ЗЗД. Приобретателят на имота обаче има правото да предяви иск срещу наемодателя и да претендира осъждането му за полученото изпълнение – чл. 75, ал. 1, изр. второ ЗЗД.

 

Вписва ли се прекратяването на договора за наем?

Предвид изтичането на уговорения срок по вписания договор за наем, в съдебната практика се поставя въпросът зависи ли оповестително-защитното действие на вписването на договора за наем от вписването на акт, с който се удостоверява фактът на прекратяване на наемното отношение. Приема се, че трябва да се заличават тези вписвания и отбелязвания, за които това е изрично предвидено в закон. Прави се заключение, че след като нормативен акт не предвижда заличаване на вписания договор за наем на недвижим имот, тогава актът, с който се извършва прекратяване на договора, не подлежи на вписване – вж. Определение № 230 от 02.05.2012 г. по ч. гр. д. № 35/2012 г., I г. о. на ВКС; Определение № 210 от 20.05.2013 г. по гр. д. № 3108/2013 г., II г. о. на ВКС; Определение № 6932 от 27.03.2015 г. по в. ч. гр. д. № 19351/2014 г. на СГС; Определение № 110 от 26.02.2013 г. по в. гр. д. № 202/2013 г. на ОС – Велико Търново. Споделям това становище като правилно. След като в уредбата на наема – чл. 228-239 ЗЗД, както и в ПВ, ЗКИР и Наредба № 2/2005 г. не е налице такава възможност, тя не съществува. Поради това акт, по силата на който се прекратява наемното отношение или се удостоверява правопрекратителен юридически факт (напр. смъртта на наемателя), не подлежи на вписване или отбелязване към вече вписан договор за наем.

 

____________________________

[1] В доктрината се посочва, че това е договор, по силата на който едно лице, наречено наемодател, се задължава да предостави временното ползване на една вещ на друго лице, наречено наемател, което от своя страна се задължава да му заплати определена цена – вж. Голева, П. Облигационно право. С.: Нова звезда, 2015 ,с. 331 и сл.; Кожухаров, Ал. Облигационно право. Отделни видове облигационни отношения. С.: ЮРИСПРЕС, 2002, с. 197 и сл.

[2] Вж. т. 2 от Тълкувателно решение от 20.07.2017 г. по тълк. д. № 2/2015 г., ОСГТК на ВКС. Приема се, че договорът за наем с предмет отдаване за възмездно ползване на земеделска земя, към който са приложими разпоредбите на ЗЗД, е действителен, независимо от наличието на специална законова регламентация относно реда и начина на отдаване за възмездно ползване на обекти, посочени в чл. 1, ал. 3 от специалния ЗАЗ.

[3] Вж. Голева, П. Облигационно…, с. 340.

[4] Вж. Стоянов, Н. Противопоставимост на вписания договор за наем. – Норма, 2016, № 4, 5-25; Славов, Н. Предварителният договор по българското право. С.: Фенея, 2012, с. 283.

[5] Така също Стоянов, В. Имотен регистър. С.: БАН, 2005 ,с. 144.

[6] Така също Василев, Л. Българско вещно право. С.: Университетско издателство „Св. Климент Охридски”, 1995, с. 572.

[7] Вж. също Павлевчев, Н. Проблеми на пренаемното отношение. – Собственост и право, 2015, № 10, 16-26.

[8] Вж. Танев, Д. Договори с отложено прехвърляне на правото на собственост. – Собственост и право, 2003, № 6, 11-15.

[9] Вж. Кожухаров, Ал. Облигационно право. Отделни…, с. 254; Стоянов, Н. Последици от прехвърляне на наетия имот. – Общество и право, 2016, № 3, 31-44.

[10] Вж. Голева, П. Несъщински облигационни задължения. – Юридически свят, 2015, № 1, с. 27. Авторката подчертава, че тези задължения не са скрепени с възможността за принудително изпълнение.