Вписване в имотен регистър на договор за аренда в земеделието в най-новата съдебна практика (Адвокат от Пловдив)

 

адв. ИВАЙЛО ВАСИЛЕВ

доктор по гражданско и семейно право

тел.: 0896/ 733 134

E-mail: balabanova.vasilev@gmail.com

 

Резюме: Статията представя най-новата съдебна практика по въпроси относно вписване в имотен регистър на договор за аренда в земеделието. Тематичният  подбор е извършен от адв. д-р Ивайло Василев, автор на монографията „Действие на вписването по българското вещно право“, публикувана през 2018 г. от Издателство „Нова звезда“.

 

Ключови думи: вписване, имотен регистър, действие на вписването, договор за аренда в земеделието, съсобственици, съсобствен имот, вписване на прекратяване на договор за аренда в земеделието, държавна такса, отказ на съдията по вписванията, обжалване на отказа на съдията по вписванията, чл. 32а ПВ, Закон за аренда в земеделието, Тълкувателно решение № 1 от 16.01.2019 г. по тълк. д. № 1/2018 г., ОСГТК на ВКС, адвокат д-р Ивайло Василев.

 

ТЪЛКУВАТЕЛНО РЕШЕНИЕ № 1 ОТ 16.01.2019 Г. ПО ТЪЛК. Д. № 1/2018 Г., ОСГТК НА ВКС

Попадат ли в обхвата на дължимата от съдията по вписванията проверка материалноправните предпоставки по чл. 3, ал. 4 от Закона за арендата в земеделието /ДВ, бр. 13/2017 г., в сила от 07.02.2017 г./, при вписване на анекс към договор за аренда в земеделието или на нов договор за аренда в земеделието, сключени след изменението на нормата?

Общото събрание на Гражданска и Търговска колегии на Върховния касационен съд, за да се произнесе съобрази следното:

Налице е противоречиво разрешаване от Върховния касационен съд на поставения въпрос със застъпени две противоположни становища.

В първата група определения, постановени по реда на чл. 274, ал. 3 ГПК, се застъпва становище, че при вписване на договор за аренда или анекс към вече сключен договор, подписани след изменението на чл. 3, ал. 4 ЗАЗ /обн. ДВ, бр. 13/2017 г., в сила от 07.02.2017 г./, не се изисква представяне на доказателства, установяващи материалноправната легитимация на арендодателя като единствен собственик или притежаващ повече от 50 % от собствеността върху имотите – обект на арендата, нито доказателства за упълномощаването му от собствениците на повече от 50% от собствеността върху имотите. Извършването на такава проверка, след като това не е изрично предвидено в закона, е извън правомощията на съдията по вписванията.

Различно е становището, възприето във втората група определения, постановени по реда на чл. 274, ал. 3 ГПК, в които се поддържа, че съгласно точния разум на действащата след 07.02.2017 г. разпоредба на чл. 3, ал. 4 от ЗАЗ съдията по вписванията е нормативен адресат на същата и има правомощие да извършва проверка на материалноправните предпоставки на анекси към договор за аренда, сключени след тази дата, както и на нови арендни договори, предвид обстоятелството, че тя не се предхожда от проверка, извършвана от друг орган, комуто това е било възложено със закон.

Двете посочени по-горе становища се основават на принципните постановки на т. 6 от Тълкувателно решение № 7/25.04.2013 г. по тълкувателно дело № 7/2012 г. на ОСГТК на ВКС, съгласно които съдията по вписванията няма право да проверява материалноправните предпоставки на представения за вписване акт, освен ако това изрично не е предвидено в закон. Различието в дадените разрешения е относно това дали законът изрично натоварва съдията по вписванията да извършва проверка на материалноправните предпоставки по чл. 3, ал. 4 от Закона за арендата в земеделието /редакция ДВ, бр. 13/2017 г./ при представяне за вписване на съответния акт.

Общото събрание на Гражданска и Търговска колегии на Върховния касационен съд приема за правилно първото становище.

По силата на чл. 3, ал. 1 и чл. 18, ал. 1 от Закона за арендата в земеделието /редакция ДВ, бр. 13/2017 г./ договорът за аренда и анексът за продължаването му се сключват в писмена форма с нотариална заверка на подписите и се вписват в службите по вписванията и в регистъра на съответната общинска служба по земеделие.

С оглед приетото в т. 6 от Тълкувателно решение № 7/25.04.2013 г. по тълкувателно дело № 7/2012 г. на ОСГТК на ВКС проверката, която съдията по вписванията извършва съгласно чл. 32а, ал. 1 от Правилника за вписванията относно това, дали представеният за вписване акт отговаря на изискванията на закона, се ограничава до преценка, дали актът подлежи на вписване, съставен ли е съобразно изискванията за форма и има ли предвиденото в Правилника за вписванията съдържание. Не се проверяват материалноправните предпоставки на акта, освен в изрично определени от закона случаи. В съобразителната част на тълкувателното решение се посочва, че проверката, която съдията по вписванията извършва, е в рамките на едностранното и безспорно охранително производство по вписване, приключващо с охранителен акт, имащо за цел да осигури публичност и противопоставимост, а не да бъдат защитени правата на евентуално засегнатите от вписания акт лица и решени правни спорове. Регламентирането на вписването като вид нотариално удостоверяване съгласно чл. 569, т. 5 ГПК не заличава спецификите му. Проверката на съдържанието на акта, която дължи съдията по вписванията, е в две насоки: идентификация на страните /чл. 6, ал. 1, б. „А“ ПВ/ и идентификация на имота /чл. 6, ал. 1, б. „в“ ПВ/. Само ако законът изрично натоварва съдията по вписванията да действа в качеството на нотариус, той може да извършва проверката, попадаща в правомощията на нотариуса, която включва изследване на правата на праводателя при разпоредителни сделки с вещни права върху недвижими имоти съгласно чл. 586, ал. 1 ГПК и проверка на съответствието на сделката с императивни законови правила и добрите нрави на основание чл. 574 ГПК. Съгласно т. 5 от Тълкувателно решение № 7/25.04.2013 г. по тълкувателно дело № 7/2012 г. на ОСГТК на ВКС изключение в посочения смисъл е предвидено в чл. 73, ал. 5 ТЗ, с която изрична разпоредба законодателят е възложил на съдията по вписванията да извършва проверка на правата на вносителя на непарична вноска в търговско дружество с предмет вещно право върху недвижим имот.

Изследването на правата на лицата, посочени като арендодатели в подлежащия на вписване договор за аренда или анекс за продължаването му, не е обхваната и от дължимата от съдията по вписванията проверка относно идентификацията на страните. Според чл. 6, ал. 1, б. „а“ ПВ притежаването на определено субективно имуществено право не е сред изчерпателно изброените идентификационни белези на страните по акта, подлежащ на вписване.

С § 6 на ПЗР на ЗИД на ЗСПЗЗ, обн. ДВ, бр. 13/07.02.2017 г., в сила от същата дата, е изменен чл. 3, ал. 4 ЗАЗ, като е предвидено, че договор за аренда може да бъде сключен със съсобственик на земеделска земя, чиято собственост е повече от 50 на сто идеални части от съсобствен имот или със съсобственик, упълномощен от съсобственици, притежаващи общо с него повече от 50 на сто идеални части от съсобствения имот. В действалата до изменението редакция на чл. 3, ал. 4 ЗАЗ е регламентирана възможност за сключване на договор за аренда само от някои от съсобствениците, т.е. и от съсобственик, притежаващ по-малко от половината от дяловете. Законодателната промяна е продиктувана от необходимост да се преустановят широко разпространени практики чрез сключване на дългосрочни арендни договори за целия земеделски имот от миноритарен съсобственик, при засягане интересите на мажоритарните съсобственици, малко на брой арендатори да ползват земеделски земи. С посоченото изменение и допълнение на ЗСПЗЗ са отчетени както съществуващите множество спорове между съсобствениците, така и между тях и арендаторите, между самите арендатори и противоречивото разрешаване на същите при отнасянето им до съда. С новата редакция на чл. 3, ал. 4 ЗАЗ се създава кореспондиращо на общата уредба по чл. 32, ал. 1 ЗС разрешение относно управлението и ползването на съсобствени земеделски земи чрез отдаване под аренда- общата вещ се използува и управлява съгласно решението на съсобствениците, притежаващи повече от половината от общата вещ. Следователно коментираното изменение има отношение единствено към материалноправните предпоставки за сключване на договор за аренда и анекс за изменението му по отношение на срока и не въвежда нарочно изискване съдията по вписванията да проверява правата на арендодателя.

Провеждането на законодателната инициатива за минимализиране на опасността от злоупотреби от страна на съсобственик с миноритарен дял е завършено с въвеждането на правило, аналогично с това по чл. 586, ал. 1 ГПК, при сключване на договор за аренда, в приетия след образуване на настоящото тълкувателно дело ЗИД на ЗСПЗЗ /ДВ, бр. 42/2018 г., в сила от 22.05.2018 г./. С § 11 от ПЗР на същия закон е изменен чл. 3, ал. 1 ЗАЗ като на нотариуса изрично е възложено извършването на проверка за спазване на изискванията на чл. 3, ал. 4 ЗАЗ в хода на нотариалното производство по удостоверяване на подписите на страните по договора за аренда.

По изложените съображения, Общото събрание на Гражданска и Търговска колегии на Върховния касационен съд

РЕШИ:

Материалноправните предпоставки по чл. 3, ал. 4 ЗАЗ /ДВ, бр. 13/2017 г., в сила от 07.02.2017 г./ не попадат в обхвата на дължимата от съдията по вписванията проверка при вписване на анекс към договор за аренда в земеделието или на нов договор за аренда в земеделието.

 

След постановяване на горепосоченото Тълкувателно решение практиката на ВКС по неговото прилагане е последователна и единна – вж. напр. Определение № 12 от 18.01.2019 г. по ч. гр. д. № 1771/2018 г., I г.о. на ВКС, Определение № 92 от 31.01.2019 г. по ч. т. д. № 1996/2018 г. II т.о. на ВКС, Определение № 53 от 28.01.2019 г. по ч. т. д. № 129/2018 г., I т.о. на ВКС, Определение № 105 от 28.02.2019 г. по ч. т. д. № 1997/2018 г., I т.о. на ВКС, Определение № 246 от 11.04.2019 г. по ч. т. д. № 130/2018 г., II т.о. на ВКС, Определение № 86 от 29.01.2019 г. по ч. т. д. № 1987/2018 г., II т.о. на ВКС, Определение № 139 от 19.03.2019 г. по ч. т. д. № 131/2018 г., I т.о. на ВКС, Определение № 70 от 24.01.2019 г. по т. д. № 1986/2018 г., II т.о. на ВКС, Определение № 118 от 11.02.2019 г. по ч. т. д. № 82/2018 г., II т.о. на ВКС, Определение № 75 от 25.01.2019 г. по ч. т. д. № 118/2018 г., II т.о. на ВКС, Определение № 311 от 14.05.2019 г. по ч. т. д. № 121/2018 г., II т.о. на ВКС и др.

 

РЕШЕНИЕ № 90 ОТ 19.04.2019 Г. ПО ГР. Д. № 3539/2018 Г., Г. К., ІV Г. О. НА ВКС

За приложимостта на чл. 18 ЗС (установяващ обикновена писмена форма без нотариална заверка на договорите за придобиването и разпореждането с имоти – частна държавна или общинска собственост) при предоставяне на вещно право на ползване на земи от държавния поземлен фонд и за съотношението му с изискването за форма на договора за аренда съгласно чл. 3, ал. 1 ЗАЗ.

По повдигнатия материалноправен въпрос Върховният касационен съд намира, че установеното в чл. 18 ЗЗД общо изискване договорите за прехвърляне на собственост или за учредяване на други вещни права върху недвижими имоти да бъдат извършени с нотариален акт урежда формата за валидност на сделките с площни недвижими имоти, чийто правен режим е уреден в ЗС. Извън приложното поле на тази разпоредба са линейните обекти (транспортни и съобщителни линии и проводи), чийто правен режим съгласно чл. 53 ЗС се урежда в отделни закони. За тях формата за валидност на сделките е обикновена писмена, доколкото в съответния закон не е уредено изискване за квалифицирана писмена форма.

От общите изисквания на чл. 18 ЗЗД за нотариална форма на сделките с площни недвижими имоти са уредени по изключение облекчени изисквания за форма по два признака: според титуляря на правото на собственост и според вида на сделката. Облекчено изискване за форма според титуляря е уредено в чл. 18 ЗС, който изисква договорите, с които се извършват придобиването и разпореждането с имоти – частна държавна или общинска собственост (включително и ограничените вещни права) да се сключват в обикновена писмена форма. Облекчено изискване за форма според вида на сделката е уредено в различни закони, напр. чл. 35, ал. 1 ЗС относно договора за доброволна делба на недвижими имоти, за който се изисква писмена форма с нотариално заверени подписи; чл. 212, ал. 2 ЗЗД относно договора за продажба на наследство, за който се изисква писмена форма с нотариално заверени подписи; чл. 3, ал. 1 ЗАЗ относно договора за аренда, както и споразуменията за неговото изменение или прекратяване, за които се изисква писмена форма с нотариално удостоверяване на подписите и др.

Облекченото изискване за обикновена писмена форма според титуляря е специално, както по отношение на общите изисквания, така и по отношение на другите облекчени изисквания според вида на сделката. Затова договорът за аренда на имот – частна държавна или общинска собственост, както и споразуменията за неговото изменение или прекратяване се сключват в обикновена писмена форма за валидност.

 

ОПРЕДЕЛЕНИЕ № 1741 ОТ 03.09.2019 Г. ПО В. Ч. ГР. Д. № 2006/2019 Г. НА ОКРЪЖЕН СЪД – ПЛОВДИВ

За някои особености при вписване на договор за преарендуване на земеделска земя.

Съгласно чл. 3, ал. 2 от ЗАЗ, договорите за аренда, както и споразуменията за тяхното изменение или прекратяване, сключени в писмена форма с нотариално удостоверяване на подписите на страните, се вписват в службата по вписванията. Целта на вписването най- ясно личи в текста на чл. 42 от Правилника за вписванията, който гласи следното: „Всеки може да поиска справки по вписванията, отбелязванията и заличаванията, извлечения от съдържанието на всички книги, незаверен препис от всички вписани и отбелязани актове или актове за заличаване, както и удостоверение за наличието или за отсъствието на вписване“. Конкретно целта на вписването на договора за аренда е да се оповести обстоятелството, кой ползва определени земеделски земи и за какъв срок. Договорът за преарендуване няма легална дифиниция, но тай като в чл. 11, ал. 1 от ЗАЗ е предвидено, че, ако е уговорено в договора, арендаторът може да преарендува част или целия обект на договора, то несъмнено такъв договор съществува. Той има същият предмет, както договора за аренда- предоставяне на ползването на определени земеделски земи. Именно това е обстоятелството, с оглед на което е предвидено вписване на договора за аренда. Разликата между двата договора се изразява единствено в това, че предоставящият ползването по договора за преарендуване не е собственик или съсобственик, каквото изискване, съгласно чл. 3, ал. 4 от ЗАЗ е налице по отношение на договора за аренда. Правото на собственост не е обстоятелство, с оглед на което е предвидено вписване на договора за аренда. Не може да се разчита даден имот да бъде даден под аренда за да се оповести, кой е негов собственик. От значение за предвиденото в чл. 3, ал. 2 от ЗАЗ вписване е преди всичко ползването върху земеделските земи, поради което всички изменения в ползването, настъпили в резултат от изменение на арендния договор или сключване на договор за преарендуване, също подлежат на вписване.

 

ОПРЕДЕЛЕНИЕ № 1459 ОТ 14.05.2019 Г. ПО В. Ч. ГР. Д. № 719/2019 Г. НА ОКРЪЖЕН СЪД – ВАРНА

За поредността на действията при вписване на прекратяване на договор за аренда в земеделието и регистрирането му в съответната общинска служба по земеделие, както и за формата за вписване в този случай.

В Закона за арендата в земеделието са предвидени няколко хипотези на вписване: на арендния договор (чл. 3, ал. 1, изр. второ), на неговото продължаване – изменение относно срока (чл. 18, ал. 1) и прекратяването на договора за аренда на земя (чл. 27, ал. 2). В разпоредбата на чл. 27, ал. 1 от ЗАЗ са уредени основанията за прекратяване на договора за аренда, като в т. 1, т. 3 и т. 6 са посочени конкретни хипотези на прекратяването на арендното правоотношение: изтичане на срока, взаимно съгласие, принудително отчуждаване на арендувана земя, а в т. 2, т. 4 и т. 5 основанията – неизпълнение, едностранно предизвестие, смърт (поставяне под запрещение и прекратяване на юридическо лице), като е извършено и препращане към други съдържащи се в същия закон хипотези на прекратяване. Съобразно постановките на ТР № 2/2015 г. от 20.07.2017 г. на ОСГТК на ВКС общо правило за всички хипотези на прекратяване на договора за аренда, когато негов обект е земеделска земя е предвидено в, ал. 2 на същия текст – прекратяването се вписва в службите по вписванията. С изменението на чл. 27, ал. 2 от ЗАЗ, ДВ бр. 61/2016 г. в сила от 05.08.2016 г. изрично е предвидено, че п рекратяването на договора за аренда на земя се вписва в службата по вписванията и се регистрира в съответната общинска служба по земеделие. Вписването в съответните регистри не е част от фактическия състав на прекратяването на арендното правоотношение, като законовата разпоредба сочи последователността на извършване на действията по оповестяване на прекратения договор.

В Закона за арендата в земеделието няма предвидени особени правила за извършване на самото вписване, поради което следва да се приложат правилата, залегнали в Правилника за вписване. Съобразно разпоредбите на чл. 3, ал. 1 от ПВ подлежат на вписване само актовете, които са извършени по нотариален ред или с нотариално заверен подпис.

 

ОПРЕДЕЛЕНИЕ № 478 ОТ 11.04.2019 Г. ПО В. ГР. Д. № 179/2019 Г. НА ОКРЪЖЕН СЪД – ПЛЕВЕН

Приложима ли е разпоредбата на чл. 3, ал. 4 ЗАЗ спрямо хипотезата на еднолично предявен от съсобственик конститутивен иск за разваляне на договор за аренда в земеделието по чл. 28 ЗАЗ?

Допустимостта на иска се определя от процесуалните норми, а неговата основателност от материално правните. Няма процесуална норма, която да забранява или да сочи на извод за недопустимост на иск, предявен от един от съсобствениците на земеделски имот. В нормата на чл. 3, ал. 4 ЗАЗ се регламентира възможността за сключване на договор за аренда или споразумение за неговото изменение или прекратяване, но не и искане за развалянето му по съдебен ред. В чл. 27 и 28 ЗАЗ, където е уредено прекратяването на договора не се предвижда привръзка към чл. 3, ал. 4 ЗАЗ. От друга страна тази норма е влязла в сила след като договорът е бил сключен и не е била действаща към момента на подписването му. Като материално правна такава тя следва да се приложи в редакцията към момента на възникване на правоотношението. Последващото изменение на материална норма се прилага занапред, но не може да преурежда вече заварените правоотношения. От деня на влизането им в сила се прилагат само процесуалните норми.

 

ОПРЕДЕЛЕНИЕ № 164 ОТ 03.04.2019 Г. ПО В. Ч. ГР. Д. № 96/2019 Г. НА ОКРЪЖЕН СЪД – РАЗГРАД

За приложението на чл. 3, ал. 1 ПВ при вписване на уведомление за прекратяване (разваляне) на договор за аренда в земеделието.

Съгласно чл. 27, ал. 1 т. 2 и, ал. 2 в.в. с чл. 28, ал. 1 ЗАЗ, договорът за аренда се прекратява при неизпълнение – по общия ред, доколкото в този закон не е предвидено друго. Общият ред на развалянето на договорите е уредено в чл. 87 ЗЗД и предвижда писмена форма на изявлението за прекратяване на договора, когато самият договор е сключен в писмена форма. Както бе посочено по-горе обаче, общият ред е приложим, доколкото в ЗАЗ не е предвидено друго. В чл. 3, ал. 1 и 2 ЗАЗ изрично е създадена регламентация, че договорите за аренда, както и споразуменията за тяхното изменение или прекратяване, сключени в писмена форма с нотариално удостоверяване на подписите на страните, се вписват в службата по вписванията и се регистрират в съответната общинска служба по земеделие. В този смисъл следва да се приеме и изискването за нотариална заверка на подписа на писменото изявление за прекратяване на арендния договор. Аргумент в тази насока е и посочената от съдията по вписванията разпоредба на чл. 3, ал. 1 ПВ, съгласно която подлежат на вписване само актове, които са извършени по нотариален ред или са с нотариално заверен подпис. След като за писменото изявление по чл. 27, ал. 2 ЗАЗ е предвидено вписване в службата по вписванията, за него са задължително приложими и правилата на Правилника за вписванията. Ето защо разпоредбата на чл. 3, ал. 2 ЗАЗ следва да бъде тълкувана във връзка с чл. 3, ал. 1 ПВ. Липсата на нотариално удостоверяване на подписа на арендодателя на писменото изявление за прекратяване на договора е съществен недостатък на формата на представения за вписване акт, поради което е основание за отказ от извършване на съответното вписване.

 

ОПРЕДЕЛЕНИЕ № ОТ 12.06.2019 Г. ПО В. Ч. ГР. Д. № 192/2019 Г. НА ОКРЪЖЕН СЪД – ГАБРОВО

Относно дължимата държавна такса за вписване на договор за аренда в земеделието.

Неправилно съдията по вписванията е приел, че дължимата държавна такса за вписване е в размер на 0, 1% от материалния интерес, поради което следвало да се посочи арендната цена. Съгласно § 15, ал. 3 от ПЗР към ЗИД на ЗСПЗЗ (ДВ, бр. 42 от 2018 г., в сила от 22.05.2018 г., изм. и доп., бр. 55 от 2018 г. ) до привеждането на тарифата по чл. 1 от Закона за държавните такси в съответствие с този закон, за вписване на договори за наем и аренда на земеделска земя в службите по вписванията се събира такса в размер 10 лв. за договор. Към настоящият момент не е налице посоченото изменение в тарифата по чл. 1 от Закона за държавните такси, поради което дължимата ДТ за вписване на процесния договор е 10лв., каквато видно от приложената вносна бележка е внесена. По тези съображения не е необходимо да се установява материалния интерес…

 

В същия смисъл са Определение № от 14.06.2019 г. по в. ч. гр. д. № 198/2019 г. на Окръжен съд-Габрово, Определение № от 14.06.2019 г. по в. ч. гр. д. № 190/2019 г. на Окръжен съд-Габрово, Определение № от 18.06.2019 г. по в. ч. гр. д. № 191/2019 г. на Окръжен съд-Габрово.