Описание на имота и представяне на скица от кадастралната карта при вписване на възбрана

Автор: адв. ИВАЙЛО ВАСИЛЕВ,

доктор по гражданско и семейно право

тел.: 0896/ 733 134

E-mail: balabanova.vasilev@gmail.com

 

Ключови думи: адвокат, Пловдив, вписване, възбрана, описание на имот, скица от кадастрална карта, несамостоятелни обекти, имотен регистър, действие на вписването.

 

  1. Увод

В статията анализирам някои особености на разпоредбите на Правилника за вписванията (ПВ) и Закона за кадастъра и имотния регистър (ЗКИР) относно вписването на възбрана върху имот. Целта на изложението е да изясни както актуалните положения в законовата уредба и съдебна практика по персоналната система на вписване, така и спецификите на вписването по реалната система на вписване, която ще действа след въвеждането на имотен регистър в съответен съдебен район.

  1. Описание на имота и представяне на скица от кадастралната карта

Без значение какъв е видът на подлежащия на вписване акт, с който се налага възбрана, по сега действащата персонална система на вписване съществуват специфики относно описанието на имота.

По принцип разпоредбите на чл. 6, ал. 3 ПВ изискват, когато недвижимият имот се намира в район с одобрена кадастрална карта, описанията да се извършват съобразно данните по чл. 60, т. 1-7 ЗКИР. В тези случаи към акта се прилага скица-копие от кадастралната карта.

В хипотезата на вписване на възбрана обаче приложението на тези разпоредбите на чл. 6, ал. 3 ПВ и чл. 60, т. 1-7 ЗКИР е изрично изключено по силата на чл. 6, ал. 4 ПВ. Нормата на чл. 6, ал. 4 ПВ е изключение, което е въведено в ПВ през 2014 г.[i] и съответства на приетото в т. 2 от Тълкувателно решение № 7 от 25.04.2013 г. по тълк. д. № 7/2012 г., ОСГТК на ВКС. В нея е посочено, че вписването на възбрани не се извършва по реда за вписване на актове относно недвижими имоти. ПВ го урежда като самостоятелно производство, следователно при вписване на възбрани правилата по Раздел II. от ПВ ще важат само доколкото има препращане към тях. Досежно описанието на имота разпоредбата на чл. 24, б. „а“ ПВ препраща само към 6, ал. 1, б. „в“ ПВ, не и към чл. 6, ал. 3 ПВ. Аргументи за обратното в ЗКИР не могат да бъдат търсени, тъй като там са уредени правилата за вписване в имотния регистър, а не в книгите по ПВ. Законодателят изрично е изключил правилата за вписване в имотния регистър от приложното поле на вписванията, които се извършват в съдебни райони, където такъв не е въведен съгласно чл. 73, ал. 1 ЗКИР. До момента по този ред имотен регистър не е въведен в нито един от съдебните райони на страната. При това положение вписванията се извършват не по реда на ЗКИР, а по реда на ПВ (чл. 74, ал. 1 ЗКИР), съответно възбраните се налагат единствено по процедурата, посочена в ПВ. Тази процедура не изисква представяне на скица-копие от кадастралната карта с извлечение от кадастралния регистър, тъй като липсва изрично препращане към разпоредбата на чл. 6, ал. 3 ПВ (напротив, препращането е изрично само към чл. 6, ал. 1, б. „в“ ПВ).

Изискванията за представяне на скица и описание на имота съгласно ЗКИР нямат практическа стойност при сега действащата персонална система на вписване, тъй като вписването е по партидата на ответника (а не по партида на имота). Целта да бъде оповестена възбраната на заинтересованите ще бъде постигната в достатъчна степен с отбелязването в персоналната партида, където е достатъчно имотът да бъде описан по начина, посочен в чл. 6, ал. 1, б. „в“ ПВ. Не са без значение практическите съображения, свързани с възможността молителят да се снабди със скица в кратък срок. Да се изисква във всеки случай такава от него, би довело до компрометиране на принципите на бързина и изненада, които важат в обезпечителното и изпълнителното производство.

Следователно съдията по вписванията не може да отказва вписване на възбрана поради липса на скица-копие от кадастралната карта с извлечение от кадастралния регистър и схема. Същото важи и при вписване на искови молби.

Предвид горното, в съдебната практика се приема, че съдията по вписванията няма правомощие да постанови отказ от вписване поради липсата на описание на имота по чл. 60, т. 1-7 ЗКИР – така Определение № 249 от 12.04.2016 г. по в. ч. гр. д. № 169/2016 г. на ОС-Добрич.

Според съдебната практика на ВКС, когато индивидуализацията на имота е достатъчна, за да бъде безспорно установена идентичността му, т.е. когато са посочени местонахождението и границите му, погрешно отразената или липсваща информация за други данни не препятства действието на възбраната – така Решение № 292 от 22.12.2015 г. по гр. д. № 1159/2015 г., IV г. о. на ВКС, и Определение № 14599 от 29.06.2018 г. по в. ч. гр. д. № 6720/2018 г. на СГС. Изискванията за описание на недвижимия имот, който се възбранява, са въведени с цел индивидуализацията на имота, т.е. посочването на белезите, чрез които да може да бъде установена идентичността му, защото ако идентичността на имота не може да бъде установена, възбраната не поражда действие – така Определение № 294 от 14.08.2017 г. по ч. гр. д. № 2874/2017 г., III г. о. на ВКС.

Горният извод е направен и по повод на описанието на земеделски земи. Приема се, че когато земеделският имот, поставен под възбрана, е описан по вид, номер от картата на възстановената собственост, местонахождение (община, населено място, местност) и площ, той е индивидуализиран в необходимата степен – вж. Определение № 98 от 02.06.2017 г. по ч. гр. д. № 1797/2017 г., I г. о. на ВКС ,Определение № 314 от 16.11.2016 г. по ч. гр. д. № 4190/2016 г., I г. о. на ВКС, Определение № 6756 от 22.03.2018 г. по в. ч. гр. д. № 2981/2018 г. на СГС, Определение № 4970 от 01.03.2018 г. по в. ч. гр. д. № 2090/2018 г. на СГС.

При налагане на възбрана върху право на строеж върху целия бъдещ строеж в собствен на длъжника имот, за индивидуализацията на правото на строеж, съобразно изискванията на чл. 6, ал. 1, б. „в“ ПВ, е достатъчно посочване на вида, местонахождението, номера, площта и границите на имота, по отношение на който може да се учреди правото, предназначението, както и вида на предвиденото строителство – така Определение № 294 от 14.08.2017 г. по ч. гр. д. № 2874/2017 г., III г. о. на ВКС.

След въвеждане на имотен регистър в даден съдебен район, горепосочената законова уредба и съдебна практика ще изгуби значението си. Приложение ще намерят разпоредбите на чл. 77 ЗКИР. Органът по принудително изпълнение трябва да представи молба с искане за вписване, в която да е налице описание на имота, което да съответства на изискванията на чл. 60, т. 1-7 ЗКИР – арг. от чл. 77, ал. 1, т. 3 ЗКИР. Към молбата трябва да се представи и скица от кадастралната карта, а за самостоятелен обект в сграда или в съоръжение на техническата инфраструктура – схема – чл. 77, ал. 2, т. 1 ЗКИР. Към молбата за вписване органът по принудително изпълнение прилага справка от кадастъра, която е получена от информационната система на кадастъра за отдалечен достъп – чл. 77, ал. 3 ЗКИР във вр. с чл. 55, ал. 4 ЗКИР.

  1. Описание на несамостоятелни обекти на собственост

Независимо дали вписването се извършва по персоналната или реалната система за вписване, според мен не се изисква описание и на несамостоятелни обекти на собственост, за да породи възбраната защитни последици и спрямо тях. Такива, например, са сградите, представляващи допълващо застрояване – спомагателни, обслужващи, второстепенни сгради и постройки, навеси, бараки, огради и др., които нямат самостоятелно предназначение, а са построени и предназначени предимно да обслужват недвижимия имот, предмет на публичната продан. Такива постройки, които не представляват самостоятелен обект на правото на собственост, трайно прикрепени към земята или принадлежност към основния обект – земя или сграда, на общо основание следват собствеността на земята, респ. сградата, към която са прикрепени, респ. която са предназначени да обслужват, и за тях е приложима разпоредбата на чл. 92 ЗС, респ. чл. 98 ЗС и при публичната продан на имота – така Тълкувателно решение № 5 от 18.05.2017 г. по тълк. д. № 5/2015 г., ОСГК на ВКС. По аргумент от по-силното основание, след като несамостоятелните обекти на собственост следват правното битие на главната вещ, независимо дали са описани в постановлението за възлагане, или не, то същото се отнася и за действието на възбраната, наложена при описание единствено на главната вещ. В подкрепа на тази теза е и диспозитива на Тълкувателно решение № 5 от 18.05.2017 г. по тълк. д. № 5/2015 г., ОСГК на ВКС, в който е прието, че при придобиване на правото на собственост върху недвижим имот на основание публична продан, ако в постановлението за възлагане на съдебния изпълнител не фигурира построената в имота сграда, върху същата не е било насочено принудително изпълнение чрез налагане на възбрана, не е описана и оценена от съдебния изпълнител и спрямо нея не е проведена публична продан, ако същата представлява самостоятелен обект на правото на собственост, не намира приложение правилото на чл. 92 ЗС, за да се приеме, че по силата на постановлението за възлагане е придобита собствеността и върху сградата. В случай че същата представлява несамостоятелен обект на собственост, правилото на чл. 92 ЗС се прилага на общо основание.

  1. Изводи

Направените изводи в статията водят до заключение, че липсва идентичност в правния режим на вписването на възбрана по сега действащата персонална система на вписване и по реалната система на вписване. При вписване на актове за налагане на възбрана по персоналната система на вписване не се изисква описание на имота по чл. 60, т. 1-7 ЗКИР и представяне на скица от кадастралната карта. При вписване в имотния регистър обаче такова описание ще се изисква в молбата с искане за вписване, както и представяне на скица от кадастралната карта. Независимо дали вписването се извършва по персоналната или реалната система за вписване обаче, не се изисква описание на несамостоятелни обекти на собственост, за да породи възбраната защитни последици и спрямо тях.

[i] ДВ, бр. 63 от 2014 г., изм. – ДВ, бр. 92 от 2014 г., в сила от 07.11.2014 г.