Противопоставимост на възбраната на вписан договор за наем на имот или аренда на земеделска земя (чл. 453, т. 5 ГПК)

 

Автор: адв. ИВАЙЛО ВАСИЛЕВ,

доктор по гражданско и семейно право

тел.: 0896/ 733 134

E-mail: balabanova.vasilev@gmail.com

 

Статията предлага тълкуване на разпоредбата на чл. 453, т. 5 ГПК (Обн. ДВ, бр. 86 от 2017 г.). Тя е сравнително нова за правния мир и съдебната практика тепърва трябва да се ориентира към нейното тълкуване и правилно прилагане. С оглед на това, в статията анализирам частната хипотеза на вписан договор за наем или договор за аренда на земеделска земя и въпросът за защита на наемателя и арендатора при вписана възбрана и реализирана публична продан на имота. Анализирам и хипотезата на въвод във владение на купувача в продадения на публична продан имот или земеделска земя и възможностите за защита на наемателя или арендатора, който го държи към този момент. Изложените тези са съобразени с практиката на ВКС по поставените въпроси, както и с релевантната съдебна практика на други съдилища от цялата страна.

Според чл. 453, т. 5 ГПК на взискателя и на присъединените кредитори по изпълнителното дело не могат да се противопоставят договори за наем и аренда, както и всички споразумения, с които се предоставя ползването и управлението на възбранения недвижим имот. Тук трябва да се вземе предвид, че в зависимост от съдържанието на клаузите в договорите тези актове могат да бъдат квалифицирани като актове на обикновено управление или на разпореждане. Поради това в съдебната практика на ВКС е проведено разграничение в светлината на чл. 453 ГПК, което има съществено значение както за кредитора по изпълнителното дело, така и за купувача от публичната продан. Нека разгледаме малко по-подробно тази практика на ВКС.

В Решение № 129 от 30.06.2015 г. по гр. д. № 268/2015 г., I г. о. на ВКС, постановено по чл. 290 ГПК, е прието, че целта на изпълнителното производство при изпълнение, насочено върху недвижим имот за удовлетворяване на подлежащо на изпълнение парично вземане на кредитора е притежаваният от длъжника имот да бъде продаден по предвидения в ГПК ред, като получената от проданта сума послужи за удовлетворяване претенцията на взискателя. За да бъде постигната тази цел и за да бъде предотвратена възможността длъжникът да се разпореди с имуществото си, лишавайки по този начин взискателя от възможността да получи дължимата престация, процесуалният закон предвижда непротивопоставимост спрямо взискателя, а оттам съгласно чл. 496, ал. 2 ГПК и на лицето, придобило правото на собственост върху принадлежащите на длъжника имоти след извършването на публичната продан, на определени актове на длъжника, извършени след налагането на възбраната. И тъй като изпълнителното производство няма за цел неоправдано ограничаване правната сфера на длъжника, преценката за противопоставимостта на сключените от длъжника след налагане на възбраната договори за аренда, респ. договори за наем следва да бъде извършена с оглед естеството на посочените в чл. 453 ГПК актове. На взискателите, както и на лицето, придобило правото на собственост върху принадлежащите на длъжника имоти след извършване на публичната продан са непротивопоставими само извършените от длъжника след налагането на възбраната актове на разпореждане с имуществото, срещу което е насочено изпълнението. Разпоредбите на чл. 453 ГПК, чл. 496, ал. 2 ГПК и чл. 498, ал. 2 ГПК установяват непротивопоставимост и уреждат правните последици на извършените от длъжника актове само по отношение правото на собственост, гарантирайки осъществяване на публичната продан и правото на купувача да придобие собствеността. След налагането на възбрана длъжникът запазва правото на собственост върху имота, но няма правото да се разпорежда с него, а само правото да извършва действия на обикновено управление, доколкото правото му да извлича ползите от имота, включително да получава гражданските плодове, не е ограничено. Поради това приложение по отношение на сключените от него договори за наем на имота в подобна хипотеза следва да намери разпоредбата на чл. 229, ал. 2 ЗЗД, съгласно която лицата, които могат да вършат само действия по обикновено управление, не могат да сключват договор за наем за повече от три години. Тази разпоредба следва да намери приложение и при сключен договор за аренда, доколкото съгласно пар. 1 от ПЗР на ЗАЗ за неуредените в този закон въпроси се прилагат разпоредбите на гражданското законодателство, като се приеме, че лице, което може да извършва само действия по обикновено управление на земеделска земя, не може да сключва договор за аренда за срок, по-голям от минимално установения в чл. 4 ЗАЗ.

В смисъла на гореизложеното са и множество други съдебни актове – вж. напр. Решение № 1443 от 09.11.2016 г. по възз. гр. д. № 1921/2016 г. на ОС-Пловдив, Решение № 1669 от 16.12.2016 г. по възз. гр. д. № 2264/2016 г. на ОС-Пловдив, Решение № 228 от 24.11.2017 г. по гр. д. № 394/2017 г. на РС-Бяла, Решение № 2660 от 02.08.2016 г. по гр. д. № 5923/2016 г. на РС-Пловдив, Решение № 65531 от 17.03.2017 г. по гр. д. № 59707/2015 г. на СРС и др.

Аз приемам, че горепосочената съдебна практика трябва да бъде подкрепена като правилна. Разбира се, разпоредбата на чл. 453, т. 5 ГПК трябва да бъде съобразявана всякога, но тя не трябва да бъде тълкувана изолирано от другите разпоредби в ГПК, а във връзка с разпоредбите на чл. 451, ал. 1 ГПК и чл. 452, ал. 1 и 2 ГПК. В тях изрично е посочено, че се забранява на длъжника да се „разпорежда“ с възбранения имот. По аргумент от противното, на длъжника не е забранено да управлява имота. Следователно, той може да сключва договори за обикновено управление на имота и тези договори няма да са относително недействителни спрямо кредитора по изпълнителното дело и присъединените кредитори. Длъжникът има право да събира гражданските плодове от него (наемна цена или арендни плащания), както и естествените плодове (напр. плодове, зеленчуци, зърнено-житни култури и т.н.). Според мен тези действия в никакъв случай не накърняват процесуалните права на кредитора по изпълнителното дело. Дори напротив, той има полза от тях. Кредиторът има интерес от това длъжникът да получава парични доходи или да обработва земята си, за да извлича ползите от нея, и от полученото да погасява дълга си. Кредиторът не понася вреди от управлението на имота, а има само ползи. Могат да бъдат дадени няколко примера в тази насока. Кредиторът може да поиска от съдебния изпълнител да наложи запор върху паричното вземане на длъжника спрямо наемателя или арендатора по реда на чл. 450, ал. 2 и 3 ГПК и чл. 507 ГПК, като в този случай от получаване на запорното съобщение третото лице (наемател или арендатор) ще трябва да изпълнява задължението си директно по изпълнителното дело. Кредиторът има възможност да поиска и налагане на запор върху естествените плодове, като след това поиска от съдебния изпълнител тяхната продажба по някой от предвидените начини по чл. 475-478 ГПК. От продажната цена кредиторът ще удовлетвори вземането си.

Струва ми се, че не може да се твърди, че вписаните договори за наем и аренда на земеделска земя могат да доведат до вреди за кредитора, тъй като се накърнява желанието му по възможно най-бързия начин да разпродаде имотите на длъжника. В конкретния случай то обикновено се обосновава с това, че имотът би станал непродаваем, тъй като не би се намерило купувач на публичната продан, който да закупи имот с облигационна тежест. Тук трябва да се посочат няколко аргумента против тази теза. Първо, както вече посочих с примери, за кредитора възникват допълнителни възможности за удовлетворение, а не вреди. Второ, вписаните договори за наем и аренда не накърняват по какъвто и да е начин процесуалното право на кредитора да иска изнасяне на имота на публична продан. Наемателят и арендаторът нямат възможност, например, да подават жалби срещи кредитора по чл. 435 ГПК или да водят искове по чл. 440 ГПК. Поради това тук въобще не може да се говори за някакъв вид противопоставимост на материалните права на наемателя или арендатора на процесуалното право на кредитора на иска изнасяне на имота чрез съдействието на съдебен изпълнител. Трето, вписаните договори за наем и аренда не могат да възпрепятстват настъпване на вещния ефект на постановлението за възлагане, издадено в полза на купувача от публичната продан. Поради това от вписането на тези актове не може да се говори за осуетяване на публичната продан. Четвърто, мисля, че вписаните наеми и аренди не правят всякога възбранения имот неатрактивен за купувачите при публична продан. Това по-скоро е въпрос на преценка, която трябва да се извърши при съобразяване на множество критерии и съобразно спецификите на всяка отделна ситуация. Не бива да се спекулира с интерпретацията на инвестиционните намерения на купувачите на публична продан и да се приема, че вписаните договори за наем и аренда са непременно облигационни тежести с негативно влияние за купувача на публичната продан. Така, например, може да се посочи хипотеза на продажба на търговски център, в която като наемател с вписан дългосрочен договор е популярна сред потребителите верига магазини, които привличат голям брой посетители. Именно защото е налице вписан договор за наем, който ще се запази и след публичната продан, сградата става атрактивна и публичната продан се реализира при наличието на голям брой наддавачи и достигане на по-висока продажна цена от първоначалната по обявлението за публична продан.

Трябва да се съобразят интересите и на наемателите и арендаторите. Техните права също трябва да бъдат отчитани при търсене на баланс в отношенията между лицата. Често тези лица са инвеститори, които развиват търговска дейност и създават работни места, които трябва да бъдат защитени. Чрез вписването на договорите те имат за цел да защитят инвестицията си. Например, това могат да са търговски дружества, използващи възбранените имоти за производствени помещения на стоки, офиси за обслужване на клиенти или за добиване на зърнено-житни култури от земеделската земя. Поради това те не бива да носят негативи от сключването на сделки на обикновено управление с лица, които нямат законова забрана да извършват такива правни действия. Следователно, при търсене на решение трябва да се изхожда от принципната позиция, че положението на наемателите и арендаторите с вписани договори не трябва да се влошава вследствие на предприетите изпълнителни действия от съдебния изпълнител и промяната на собствеността върху имота след публичната му продан. Извършените от тях правни действия не са правонарушение, за да може да се обоснове, че от тях следва настъпване на санкционни последици.

Тук трябва да се постави и принципният въпрос за това дали въобще при чл. 453, т. 5 ГПК е налице конкуренция между процесуалните права на кредитора и присъединените кредитори и материалните права на наемателите и арендаторите с вписан договор. Първо трябва да се подчертае, че за конкуренция на права трябва да се говори, когато едно лице притежава право, което отрича или ограничава право на друго лице по повод на същия обект. Изхождайки от това принципно разбиране, трябва да се направи опит за преценка дали това правило може да стъпи на основата на чл. 453, т. 5 ГПК. Съществува ли въобще конкуренция между правата на лицата?

Според мен в случая процесуалното право на кредитора да иска изнасяне на имота на публична продан не се отрича или ограничава от материалното право на наемателя или арендатора да ползва имота до края на уговорения срок. Напротив, то се обогатява с още възможности, за което по-горе бяха дадени и конкретни аргументи в светлината на действащата уредба на ГПК. Това е и правната логика в чл. 451, ал. 1 ГПК и чл. 452, ал. 1 и 2 ГПК  на длъжника да се забранява единствено разпореждане с възбранения имот, което може да доведе до осуетяване на принудителното изпълнение, но не и сключване на сделки на обикновено управление на имота. Поради това тук трябва да се приеме, че противопоставимостта по смисъла на чл. 453, т. 5 ГПК няма за цел да реши проблема с конкуренцията между права, който да се постави в светлината на принципа Prior tempore, potior iure (Първият по време е първи по право). Този принцип няма как да се приложи в по отношение на чл. 453, т. 5 ГПК, тъй като в тази хипотеза просто липсва конкуренция между права. Тук законодателят влага по-различен смисъл от хипотезите на конкуренция по чл. 453, т. 1 и 2 ГПК, при които действително е налице конкуренция между правата на кредитора по изпълнителното дело и трето лице с вписан акт с вещен ефект или вписана искова молба с оповестително-защитно действие. Предвид изложените аргументи, трябва да се приеме, че понятието за противопоставимост по чл. 453, т. 5 ГПК трябва да се запълни съдържателно единствено със следния смисъл: наемателят и арендаторът, както и другите ползватели или управляващи възбранения имот не могат да противопоставят материалните си правата на кредитора и на присъединилите се кредитори по изпълнителното дело с оглед на възможността срещу имота да бъде насочено принудителното изпълнение, както и в смисъл, че правата на наемателя и арендатора не могат да дадат основание за осуетяване на публичната продан на възбранения имот и за настъпване на вещния ефект на постановлението за възлагане, с което купувачът придобива собствеността.  

Трябва да се направи извод, че ако договорът за наем или аренда в земеделието е вписан по-рано от възбраната, то той е задължителен за взискателя и за купувача от публичната продан до края на уговорения в договора срок. Ако е налице хипотеза на ипотекарен кредитор, тогава договорите трябва да са вписани преди учредяване на първата ипотека – чл. 498, ал. 3 ГПК. Ако обаче договорът е вписан след възбраната или първата ипотека, той отново е задължителен за кредитора по изпълнителното дело и за купувача от публичната продан, ако може да бъде квалифициран като сделка на обикновено управление. При квалифициране на договора като сделка на разпореждане, той отново е задължителен, но само за срок от три години за договора за наем – чл. 229, ал. 2 ЗЗД, и за срок от пет години при договорите за аренда на земеделска земя – чл. 4 ЗАЗ във вр. с пар. 1 ПЗР на ЗАЗ.

Тук трябва да се посочи още, че опитът на купувача от публичната продан да осъществи въвод във владение спрямо наемателя или арендатора по реда на чл. 498, ал. 2 и 3 ГПК би представлявал злоупотреба с процесуално право, ако срокът на договора не е изтекъл – чл. 3 ГПК.  Още от момента на влизане в сила на постановлението за възлагане купувачът става страна по вписания договор за наем или аренда и той е задължителен за него – чл. 237, ал. 1 ЗЗД. От този момент за него възниква задължение да осигури ползването на имота за целия срок на договора – чл. 228 ЗЗД. Поради това опитът на купувача от публичната продан да наруши задължението си по договора, по който той е страна в качеството си на наемодател, би предоставил възможност на наемателя да води осъдителен иск за реално изпълнение по чл. 79, ал. 1 ЗЗД във вр. с чл. 228 ЗЗД и чл. 237, ал. 1 ЗЗД срещу купувача. Наемателят има правен интерес да води такъв иск, тъй като между него и купувача от публичната продан е налице валидно облигационно отношение по аргумент от чл. 237, ал. 1 ЗЗД и Решение № 129 от 30.06.2015 г. по гр. д. № 268/2015 г., I г. о. на ВКС, както и е налице неизпълнение на поето конкретно задължение – искането на купувача от публичната продан за въвод във владение в наетия имот, което действие е неизпълнение на задължението на наемодателя да предостави ползването на наетия имот. С оглед на получаване на бърза защита на наемателя, завеждането на този иск е желателно да е предхождано от искане за обезпечение на бъдещ иск, в което да се поиска от съда издаване на обезпечителна заповед за спиране на изпълнението по чл. 390, ал. 4 ГПК срещу представяне на гаранция. По този начин ще се гарантира, че купувачът от публичната продан няма да злоупотреби с процесуалните си права и да ощети наемателя.

Гореизложеният подход на искова защита на наемателя е приет и в Определение № 53 от 23.02.2017 г. по възз. ч. търг. д. № 16/2017 г. на ОС-Шумен. В съдебния акт е посочено, че наемателят разполага с правото да води иск по чл. 79, ал. 1 ЗЗД във вр. с чл. 228 ЗЗД и чл. 237, ал. 1 ЗЗД срещу купувача от публичната продан, който иска въвод във владение по чл. 498 ГПК. Предвид наличието на възможност за водене на осъдителен иск, съдът е приел, че иск по чл. 124, ал. 1 ГПК за признаване за установено между страните (наемател и купувач от публичната продан) е налице съществуваща облигационна връзка е недопустим. 

Ако срокът на договора за наем или аренда е изтекъл, тогава купувачът има възможност да се ползва от облекчения ред за влизане във владение по чл. 498, ал. 2 и 3 ГПК. Това е и смисълът на посочените разпоредби – да се предостави облекчен ред за защита на купувача от публичната продан. Във всички останали хипотези на придобиване на имот с облигационна тежест купувачът от публичната продан ще трябва да води исков процес и да предяви осъдителен иск срещу наемателя или арендатора. В разглежданата от мен хипотеза обаче му е дадена възможност да се ползва директно от услугите на съдебния изпълнител, без да се налага да води продължителен във времето и скъп процес. Предвид изложеното, трябва да се приеме, че съдебният изпълнител е длъжен да следи служебно за изтичане на срока на вписания договор за наем или аренда. Изпълнението на това задължение не може да представлява трудност за съдебния изпълнител, тъй като договорът е вписан и съответната служба по вписване може да предостави препис, от който съдебният изпълнител да узнае съдържанието на клаузите относно срока. Изтичането на срока е предпоставка за допустимост на искането на купувача от публичната продан за осъществяване на въвод във владение. Ако тази предпоставка не е изпълнена, съдебният изпълнител трябва да постанови отказ на искането на купувача. Наемателят и арендаторът нямат възможност да се бранят срещу въвода във владение чрез предявяване на посесорни искове по чл. 75 ЗС или чл. 76 ЗС. Тяхното приложно поле е изключено по силата на разпоредбите на чл. 498, ал. 2 ГПК, в които е прието, че лицата, които владеят имота, могат да се бранят само с искове за собственост. Струва ми се, че по аргумент от по-силното основание след като разпоредбата на чл. 498, ал. 2 ГПК се прилага за владелците, тя трябва да намери приложение и спрямо държателите, каквито безспорно са наемателите и арендаторите.

Според съдебната практика редът за разрешаване на спора между купувача от публичната продан и наемателя е единствено исковият процес. Жалба на наемателя на основание чл. 435, ал. 4 ГПК в качеството му на трето лице по изпълнителното дело е недопустима. Такава би била и жалбата на арендатора. Процесуално легитимиран жалбоподател, който има правото да се брани срещу въвода във владение по чл. 498 ГПК, е единствено владелец на имота, а наемателят и арендатора имат качеството на държател – вж. Определение № 388 от 20.09.2018 г. по възз. гр. д. № 660/2018 г. на ОС-Велико Търново. Същата правна логика трябва да се приложи и по отношение на жалбата по чл. 435, ал. 5 ГПК, която е недопустима, ако жалбоподател е наемателят или арендаторът.