Въпроси при упражняване на право на строеж (чл. 67 ЗС) – Адвокат от Пловдив

 

адв. ИВАЙЛО ВАСИЛЕВ

доктор по гражданско и семейно право

тел.: 0896/ 733 134

E-mail: balabanova.vasilev@gmail.com

 

Ключови думи: право на строеж, суперфиция, упражняване на право на строеж, груб строеж, давностен срок, чл. 67 ЗС, адвокат от Пловдив.

 

НОРМИ

Закон за собствеността

Чл. 63. Собственикът може да отстъпи на друго лице правото да построи сграда върху неговата земя, като стане собственик на постройката.
Също така собственикът на земята може да прехвърли отделно от земята собствеността върху вече съществуващата постройка.
Собственост върху постройка, отделно от земята под нея, може да се създаде и чрез доброволна делба.
Чл. 64. Собственикът на постройката може да се ползува от земята само доколкото това е необходимо за използуването на постройката според нейното предназначение, освен ако в акта, с който му е отстъпено правото, е постановено друго.
Чл. 65. Когато правото на собственост върху постройката е установено със срок, след изтичането на срока собствеността върху сградата преминава безвъзмездно върху собственика на земята.
Чл. 66. Собственикът на постройката може да я продаде на трето лице при съответно приложение разпоредбите на чл. 33.
 Правото на строеж не се погасява, ако постройката или част от нея погине, освен ако в акта за учредяването е предвидено друго.
 Предмет на правото на строеж може да бъде и строеж под повърхността на земята.
Право на надстрояване и право на пристрояване се учредява за надстрояване, съответно пристрояване на съществуваща сграда.
Чл. 67. Правото да се построи сграда върху чужда земя (чл. 63, ал. 1) се погасява в полза на собственика на земята по давност, ако не се упражни в продължение на 5 години.
Закон за устройство на територията

Допълнителни разпоредби

§ 5. По смисъла на този закон:

46.Груб строеж“ е сграда или постройка, на която са изпълнени ограждащите стени и покривът, без или със различна степен на изпълнени довършителни работи.

 

ВЪПРОСИ

Какъв е смисълът на понятието „упражняване на правото на строеж“, употребено в чл. 67 ЗС, когато е учредено с единен договор за част от обектите в сграда, състояща се от множество самостоятелни обекти.

От кой момент започва да тече давностният срок по чл. 67 ЗС и прекъсва ли се той при прехвърляне на правото на строеж от първоначалния на последващ суперфициар.

Обусловено ли е упражняването на правото на строеж за отделни обекти в сграда от едни суперфициари от упражняването на съответните права от други суперфициари, когато те са сключили индивидуални договори със собственика на земята.

 

ОТГОВОРИ

Съгласно чл. 67 ЗС правото да се построи сграда върху чужда земя /чл. 63, ал. 1/ се погасява в полза на собственика на земята по давност, ако не се упражни в продължение на 5 години.

След известни колебания практиката на ВКС е обединена около становището, че срокът от пет години, в който следва да се упражни правото на строеж, за да не се погаси в полза на собственика на земята, е давностен. Практиката е уеднаквена и по реда на чл. 291 ГПК с решение на ВКС, І г.о. № 476 от 27.07.2010 г. по гр. д. № 198/2009 г., в което е прието, че макар да се погасява самото субективно право, а не правото на иск, срокът изрично е посочен в закона като давностен, за да може в отношенията между собственика на земята и титуляра на правото на строеж да намерят приложение разпоредбите, уреждащи института на погасителната давност – чл. 110 – 120 ЗЗД.

От определянето на срока по чл. 67, ал. 1 ЗС като давностен следва, че неспазването му не води автоматично до погасяване на правото на строеж и съдът не може служебно да приложи давността – чл. 120 ЗЗД; собственикът на земята не може да се позове на давността след като правото на строеж вече е реализирано – чл. 118 ЗЗД; срокът може да бъде прекъсван и спиран на предвидените в чл. 115 и 116 ЗЗД основания.

 

Какъв е смисълът на понятието „упражняване на правото на строеж“, употребено в чл. 67 ЗС, когато е учредено с единен договор за част от обектите в сграда, състояща се от множество самостоятелни обекти?

Създадена е противоречива практика в решения на ВКС, постановени по реда чл. 291 ГПК по въпроса: кога следва да се счита упражнено правото на строеж при учредена суперфиция за сграда, в която е предвидено изграждане на самостоятелни обекти, за част от които собственикът на земята си е запазил правото на строеж, а за другите го е учредил по единен договор, след което суперфициарят е извършил разпореждане за отделните обекти в полза на различни физически или юридически лица.

Според едното становище – решение № 57 от 04.03.2010 г. по гр. д. № 17/2009 г.; решение № 16 от 16.06.2010 г. по гр. д. № 442/2009 г. на ВКС, първо гражданско отделение, правото на строеж за всички суперфициари е упражнено при завършване на цялата сграда в груб строеж, когато се придобива и собствеността върху обектите, носители на правото на строеж за които са различни лица.

Според другото становище, изразено в решение № 250 от 21.07.2010 г. по гр. д. № 724/2009 г. на ВКС, второ гражданско отделение, понятието“упражняване“ на правото на строеж не трябва да се свързва с момента на придобиване на собствеността върху постройката. Ако предвидената за построяване сграда се състои от отделни, самостоятелни обекти и правото на строеж се отстъпи на различни лица, то се счита за реализирано от момента на построяване на съответния обект в груб строеж независимо от това дали цялата сграда е завършена до този етап. Противното разбиране означава да се отрече възможността всеки от обектите да принадлежи на отделен собственик.

Съществува и становище в съдебната практика, че ако сградата, за която е учредено право на строеж, съдържа няколко обекта, всеки от тях става годен обект на собственост с изграждането му със стени и покривна плоча и към този момент правото на строеж е упражнено за съответния обект. Това становище се основава на тезата, че ЗУТ урежда обществените отношения, свързани с устройството на територията, инвестиционното проектиране и строителството в Република България и съдържа ограничения върху собствеността единствено за тези цели /чл. 1, ал. 2 ЗУТ/. Собствеността и другите вещни права, способите за тяхното придобиване, изгубване и защита, както и владението и вписванията се уреждат в ЗС и другите специални закони според титуляра на правото на собственост /ЗДС, ЗОС и др./ или според вида на имота /ЗСПЗЗ, ЗГ и др./ затова предвидените административни процедури в ЗУТ за одобряване на инвестиционни проекти, за тяхното изменение в хода на строителството и поетапното му разрешаване са съобразени с материалноправната възможност отделни обекти в сграда да се изграждат последователно във времето и да се придобива собственост върху тях. Тази уредба на ЗУТ следва възможностите на вещното право, а не обратно.

Върховният касационен съд, Общото събрание на гражданската колегия, намира за правилно първото становище.

Според чл. 92 ЗС собственикът на земята е собственик и на постройките и насажденията върху нея, освен ако е установено друго. Принципът на приращението се изключва само в изрично предвидените в закона случаи. Такова изключение съдържа чл. 63, ал. 1 ЗС, който предоставя правна възможност на собственика на земята да отстъпи на друго лице правото да построи сграда върху нея, както и да придобие собствеността на постройката отделно от земята. Чл. 67 ЗС определя петгодишен срок, в който следва да се упражни правото на строеж и постановява, че при бездействие на суперфициаря то се погасява по давност. Очевидна е целта на закона да стимулира суперфициаря да реализира своето ограничено вещно право, което обременява имота на собственика и да не допусне то да съществува без да има предвидимост и яснота дали ще бъде упражнено и в какъв срок, тъй като общото правило е, че вещните права не се погасяват по давност и се изгубват съгласно чл. 99 ЗС само ако друг ги придобие или собственикът се откаже от тях.

Учредяването на правото на строеж може да е прехвърляне на бъдеща вещ, по силата на което приобретателят ще стане собственик на вещта, когато тя бъде изградена в груб вид. Погасяването на правото на строеж по давност е мислимо като правна последица само когато приобретателят има задължението да изгради вещта. Когато задължението за изграждане на вещта е на учредителя на правото на строеж, място за неговото погасяване по давност няма. Ако собственикът на земята учреди право на строеж за отделни обекти в сграда, като се задължи да я построи, така учреденото право на строеж за отделните обекти в сградата никога не ще се погаси по давност.

Никога не се погасява по давност и правото на строеж, отстъпено като обезщетение за отчужден недвижим имот /§ 11 ПР ЗУТ/.

Упражняването на субективните права представлява поведение на техния титуляр, насочено към осъществяването на съдържанието им, чрез което се цели да бъде удовлетворен конкретен признат от закона интерес. Като ограничено вещно право, произтичащо от правото на собственост, правото на строеж се състои от няколко отделни правомощия. Неговият носител има право да построи сграда върху чужда земя и да придобие собствеността на постройката, както и да ползва земята в рамките на необходимото за пълноценното ползване на постройката. Отделните правомощия не са самостоятелни и независими едно от друго, те формират единно право, целта на което е да се притежава самостоятелен обект отделно от земята в отклонение на принципа на приращението по чл. 92 ЗС. Следователно понятието „упражняване“ на правото на строеж, употребено в чл. 67 ЗС, следва да се тълкува в смисъл на реализиране на правомощието, чрез което се постига крайната цел – придобиване на суперфициарна собственост.

Собственост върху сграда, построена въз основа на учредено право на строеж, може да възникне само ако тя е обособена като вещ, съдържаща минимални признаци за самостоятелност, за да може да бъде годен обект на вещни права според изискванията на съответните строителни норми. Такива норми са приети за пръв път през 1898 г. със Закона за благоустройство на населените места в Княжество България (отм.) и оттогава се доразвиват според потребностите на обществено-икономическите отношения, за да се стигне до детайлната регламентация на действащия Закон за устройство на територията /ЗУТ/. Легално определение на понятието сграда е съдържал чл. 164 от Закона за благоустройството от 1941 г. (отм.) – това е всеки строеж, над или под земята, ограничен от страни със стени или колони, а отгоре – с покрив и предназначен за жилищни, домакински, стопански или други нужди. Дефиницията не е възпроизведена в действащия ЗУТ, но се извежда по тълкувателен път.

Съгласно чл. 181, ал. 1 и 2 ЗУТ правото на строеж на сграда или на част от нея може да бъде предмет на прехвърлителна сделка от момента на учредяването му до завършване на сградата в груб строеж. След това разпореждането се извършва с цялата сграда или със самостоятелни части от нея. Следователно разпоредбата определя завършването на грубия строеж като момент на придобиване на собственост за обектите в цялата сграда. Законната дефиниция на понятието „груб строеж“ /карабина/ също се съдържа в ЗУТ. Според § 5, т. 46 от Допълнителните разпоредби това е сграда или постройка, на която са изпълнени ограждащите стени и покривът, без или в различна степен на изпълнение на довършителните работи. От този момент се счита, че е възникнал обектът на суперфициарна собственост. Дотогава строежът представлява недвижим имот по смисъла на чл. 110 ЗС като част от незавършена сграда, която е прикрепена към земята, но не е отделен обект на собственост и правото на строеж все още не е упражнено.

При сгради в режим на етажна собственост освен право на собственост върху отделните самостоятелни обекти съществува и съпритежание на общите части като двете права са в неразривно единство – чл. 98 ЗС. Затова е недопустимо да се разкъсват отделните правомощия на правото на строеж като се приеме, че до изтичане на петгодишния срок по чл. 67 ЗС то е упражнено, но не е придобита собствеността поради неизграждане на общите части. Състоянието, при което за неопределен период от време съществуват упражнени и неупражнени, но непогасени по давност ограничени вещни права на строеж за части от сградата, в съотношение на главна вещ и принадлежност /основен обект и общи части/ не е в интерес на собственика на земята сградата да бъде построена в петгодишен срок, който цели да защити разпоредбата на чл. 67 ЗС. Недовършеното строителство е неприемливо и от гледна точка на устройството на урбанизираните територии, затова ЗУТ съдържа разпоредби, целящи да стимулират приключването на строежите в определен срок. Според чл. 153, ал. 2 ЗУТ разрешението за строеж губи действието си, ако в продължение на три години от влизането му в сила не е започнало строителството или в продължение на пет години не е завършен грубият строеж, освен ако не бъде презаверено в едногодишен срок.

Тълкуването на понятието „упражняване на правото на строеж“ чрез отъждествяването му с фактическото извършване на строителството за обект от сградата противоречи на същностната характеристика на правото на строеж, което макар и осъществяващо се последователно във времето, е единно право. То се упражнява не когато са построени отделните обекти – гаражи, магазини, апартаменти, офиси и др., а при завършването на цялата сграда в груб строеж. В този момент се придобива и собствеността върху обектите, за които носители на правото на строеж са различни лица, защото са изградени и общите части. Изключение от това правило е допустимо само в хипотезата на чл. 152, ал. 2 ЗУТ – когато разрешението за строеж е издадено за отделни етапи /части/ на строежите, които могат да се изпълняват и ползват самостоятелно, а за жилищните сгради и за отделни етажи от сградата – при условие, че се завърши архитектурно-пространственото и фасадното оформяне на всеки етап от строителството.

С оглед на изложеното правото на строеж по смисъла на чл. 67 ЗС е упражнено при изграждане на сградата в груб строеж или завършване на съответния етап на строителството в хипотезата на чл. 152, ал. 2 ЗУТ както при учредено право на строеж за цялата сграда на един правен субект, така и когато той го прехвърли за отделни обекти на трети лица.

Правото на строеж се учредява с договор или с административен акт, като по-често срещаната хипотеза е договорът, който по общото правило на чл. 18 ЗЗД следва да бъде сключен с нотариален акт. В съвременните условия се е наложила практиката собственикът на земята да сключва договор за учредяване на право на строеж за част от предвидените за изграждане обекти в бъдещата сграда със строител-предприемач, който поема задължение да я построи и въведе в експлоатация. При неизпълнение на задължението за изграждане на сградата в уговорения срок, собственикът на земята може да развали договора по съдебен ред, с което ще отпадне правното му действие. Друго самостоятелно основание за прекратяване на правото на строеж е погасяването му по давност. Собственикът на земята може, без да разваля договора, направо да се позове на давността като предяви иск за собственост срещу суперфициаря, на когото той е отстъпил правото на строеж, ако в петгодишния срок от учредяването му, сградата не е завършена до покрив. При уважаването на иска правото на строеж като погасено по давност ще се върне в патримониума на собственика на земята и той ще придобие и подобренията върху нея – изградените обекти или етажи, защото правото на строеж, сключено по единен договор със собственика на земята, не може да бъде упражнено частично. Ако в петгодишния срок сградата не е завършена до покрив, правото на строеж ще се погаси по давност изцяло, а не само за незавършените обекти.

Ако договорът между строителя-предприемач и собственика на земята бъде развален и междувременно правото на строеж е прехвърлено на трети лица, тези от тях, които са договаряли преди предявяване на иска и вписването на исковата молба след първоначалното учредяване на правото на строеж, ще запазят правата си на основание чл. 88, ал. 2 ЗЗД. Те обаче черпят права от първоначалния суперфициар и затова не могат да бъдат в по-благоприятно положение от него. Последващото прехвърляне не обвързва собственика на земята, затова правото на строеж трябва да се реализира в рамките на петгодишния срок от учредяването на суперфицията. Ако този срок не е спазен и давността не е спирана и прекъсвана, правото ще се погаси за всички обекти при позоваване на давността от собственика на земята. Той ще придобие изградената част от сградата по правилото на чл. 92 ЗС, а суперфициарят ще има правата по чл. 72 ЗС като добросъвестен владелец, защото е придобил правото на строеж на валидно законно основание. За ликвидацията на отношенията със собственика на земята в този случай следва да намерят приложение разясненията, дадени в ППВС 6/74 г. т. ІV като суперфициарят ще има право да получи увеличената стойност на имота. При това разрешение собственикът на земята ще има възможност да учреди правото на строеж възмездно на друго физическо или юридическо лице, за да получи средства за изграждане на своите обекти и довършване на сградата, както и да обезщети суперфициарите с погасени права. Възможно е обаче неговият интерес, за довършване на сградата да изисква да се запазят правата на тези, чиито обекти са изградени, затова той може да упражни правото си за прекратяване на суперфицията на основание чл. 67 ЗС само по отношение на лицата, чиито обекти не са построени.

 

От кой момент започва да тече давностният срок по чл. 67 ЗС и прекъсва ли се той при прехвърляне на правото на строеж от първоначалния на последващ суперфициар?

Когато правото на строеж се учредява с договор между страните, от момента на сключването му или от момента, в който те са уговорили, че ще породи действие, започва да тече и срокът за упражняването му. Учредителят на правото следва да съдейства на суперфициаря за изпълнението на договора. Ако собствениците на земята нямат /поради състоянието на имота/ и не са поели задължение да извършат някакви фактически или правни действия, всички необходими действия за започването на строежа трябва да бъдат извършени от суперфициаря. Ако според естеството на учредените права в договора суперфициарят не може да предприеме някое от необходимите действия по реда на ЗУТ без съдействието на собствениците на земята, или ако някой от тях недобросъвестно се противопостави на предприети от суперфициаря действия, собствениците на земята не могат да се позоват на забавянето на строежа по тази причина, тъй като никой не може да черпи права от своята недобросъвестност. Ако строителството се забави по други обективни причини, които не са свързани с недобросъвестно поведение на собственика на земята и с неизпълнение на задълженията на суперфициаря, като например съдебни спорове с трети лица по повод на издадените разрешения на строеж, през времетраенето им срокът по чл. 67 ЗС също няма да тече.

Последващото прехвърляне на правото на строеж от суперфициаря на трето лице не обвързва собствениците на земята и по отношение на приобретателя не започва да тече нов срок за упражняване на правото на строеж, защото той не може да има повече права от своя праводател. Петгодишният давностен срок по чл. 67 ЗС тече от един и същи момент както за първоначалния титуляр на учреденото право на строеж, така и за лицата, на които той впоследствие прехвърля това право за отделни обекти в сградата.

Изводът е, че давностният срок по чл. 67 ЗС започва да тече от момента, в който договорът за учредяването на правото на строеж породи действие, независимо от всякакви последващи прехвърляния. Ако собствениците на земята /или дори някои от тях/ недобросъвестно са създавали пречки за реализирането на правото на строеж, те не могат да се ползват от своята недобросъвестност.

 

Обусловено ли е упражняването на правото на строеж за отделни обекти в сграда от едни суперфициари от упражняването на съответните права от други суперфициари, когато те са сключили индивидуални договори със собственика на земята?

При учредяване на правото на строеж за отделните самостоятелни обекти на различни лица, то възниква от отделни договори и не може да се разглежда като единно за цялата сграда. Когато тези обекти могат да бъдат построени само в определена последователност и упражняването на правото на строеж от суперфициаря зависи от извършването на фактически или правни действия от собственика на земята, той /собственикът на земята/ не може да се позове на забавянето на строежа по тази причина, тъй като никой не може да черпи права от своята недобросъвестност. Така например, ако собственикът на земята учредява право на строеж за втория и третия етаж, като се задължава да построи за себе си първия етаж и не го изгради, той не може да изисква от суперфициарите да реализират тяхното право. То не може да се погаси по давност, тъй като давностният срок не може да започне да тече. Аналогично е положението за третия етаж, когато суперфициарят с право на строеж за втория етаж не го изгражда. В този случай давностният срок за упражняване на правото на строеж на третия етаж не може да започне да тече, докато не е изпълнен вторият етаж – от суперфициаря за този етаж или от собственика на земята, след като правото на бездействалия суперфициар бъде погасено по давност. Срокът обаче няма да тече само за суперфициаря, който черпи правото си от собственика на земята. Ако той от своя страна го прехвърли на трето лице, за него ще важи казаното в т. 2 и няма да започне нов срок от момента на придобиване на правото на строеж. Ако правото на строеж на суперфициаря на втория етаж се погаси по давност, или договорът с него се развали, могат да бъдат преуредени отношенията между собственика на земята и суперфициаря, чийто срок за упражняване на правото на строеж не е започнал да тече. Всеки от суперфициарите обаче, както и собственикът на земята, когато той е запазил за себе си правото на строеж на отделни обекти, е длъжен /освен ако в договора не е уговорено друго/ да участва в изграждането на общите части по чл. 38 ЗС – основи, покрив и др.

 

ИЗВОДИ

Смисълът на понятието „упражняване на правото на строеж“, употребено в чл. 67 ЗС, когато е учредено с единен договор за част от обектите в сграда, състояща се от множество самостоятелни обекти включително и при последващо прехвърляне на правото на строеж на други лица, е изграждането на грубия строеж на сградата или съответния етап, за който е издадено разрешението за строеж.

Давностният срок по чл. 67 ЗС започва да тече от момента, в който договорът за учредяването му породи действие, независимо от всякакви последващи прехвърляния. Ако собствениците на земята недобросъвестно са създавали пречки за реализирането на правото на строеж, те не могат да се ползват от своята недобросъвестност.

Упражняването на правото на строеж върху отделен обект в сграда с два или повече самостоятелни обекти, което първоначално е учредено с индивидуални договори на различни лица, може да е обусловено от фактическото изграждане на друг обект в сградата, задължение за изпълнението на който е поето от собственика на земята или от друг суперфициар, получил правото на строеж от собственика на земята.

В този случай началото на срока по чл. 67 ЗС за всеки от суперфициарите ще започне да тече от момента, когато фактически може да започне строителството за съответния обект.

Така ТР № 1 от 04.05.2012 г. на ОСГК на ВКС