Претендиране на подобрения от държател от необвързано с договор към собственика на имота лице и от съсобственик – Адвокат от Пловдив

 

адв. ИВАЙЛО ВАСИЛЕВ

доктор по гражданско и семейно право

тел.: 0896/ 733 134

E-mail: vasileff.lawfirm@gmail.com

 

Ключови думи: подобрения, недвижим имот, държател, добросъвестен владелец, подобрител, искова молба, отговор на искова молба, възражение, разноски, чл. 72 ЗС, адвокат от Пловдив, имотни дела.  

 

ПРАВНА УРЕДБА

Закон за собствеността
Чл. 72. Добросъвестният владелец може да иска за подобренията, които е направил, сумата, с която се е увеличила стойността на вещта вследствие на тези подобрения. Това увеличение се определя към деня на постановяване съдебното решение.
Той може да иска да му се заплатят необходимите разноски, които е направил за запазване на вещта.
До заплащане на подобренията и на разноските той има право да задържи вещта.
Чл. 74. Недобросъвестният владелец може да иска за подобренията, които е направил, само по-малката сума измежду сумата на направените разноски и сумата, с която се е увеличила стойността на имота вследствие на тези подобрения.
Когато собственикът е знаел, че се правят подобрения върху имота му и не се е противопоставил, правата на владелеца се уреждат съгласно чл. 72.
Чл. 70. Владелецът е добросъвестен, когато владее вещта на правно основание, годно да го направи собственик, без да знае, че праводателят му не е собственик или че предписаната от закона форма е била опорочена. Достатъчно е добросъвестността да е съществувала при възникване на правното основание.
Добросъвестността се предполага до доказване на противното.
Когато владението е предадено въз основа на предварителен договор, сключен със собственика на имота, владелецът има правата по чл. 71 и 72.

 

ВЪПРОС

Държателят, необвързаното с договор към собственика на имота лице и съсобственикът, когато са извършили подобрения на чужд, респективно съсобствен, недвижим имот с одобрението или знанието на собственика, респективно на останалите съсобственици, имат ли право да получават добивите, които е дал имотът, да искат да им се заплатят необходимите за запазване на имота разноски, а за подобренията – сумата, с която се е увеличила стойността на имота вследствие на направените подобрения?

 

ОТГОВОР

Съгласно чл. 68 от Закона за собствеността (ЗС) владението е упражнявяне на фактическа власт върху вещ, която владелецът държи лично или чрез другиго като своя, а държането е упражняване на фактическа власт върху вещ, която лицето не държи като своя. Държането не е владение, защото при него липсва един от съществените елементи на владението – намерението да се държи вещта като своя. В главата за владението в ЗС се съдържат разпоредби само относно владението. Единствено чл. 68, ал. 2 ЗС говори за държането, но само с оглед да определи съдържанието на това понятие и да отграничи владението от него. Във всички останали текстове в главата за владение се говори само за владелец, а не за държател. Следователно, като се изходи от изричните текстове на чл. 71 и чл. 72 ЗС, които се намират в главата за владението и имат предвид владелеца, не може да се приеме, че те уреждат и правоотношенията, които възникват между собственика на имота и държателя. Няма основание да се счита, че по пътя на систематичното тълкуване, аналогията и по силата на чл. 2, ал. 2 от Закона за задълженията и договорите (ЗЗД)(*) би могло да намерят приложение тези разпоредби по отношение на държателя. На добросъвестния владелец се признават правата по чл. 71 и чл. 72 ЗС, защото той държи имота на основание, годно да го направи собственик, и не му е известно, че неговият праводател не е собственик. В тези случаи, ако той се ползва от имота или събира плодове от него и върши някакви подобрения, това той прави при извинително заблуждение, че е собственик. С оглед правата по чл. 71 и чл. 72 ЗС законът приравнява към добросъвестния владелец и владелеца, на когото владението на имота е предадено въз основа на предварителен договор, сключен със собственика на имота; приравнен към добросъвестния владелец е и недобросъвестният владелец с оглед правата по чл. 72 ЗС за подобренията, които той е направил при знанието и непротивопоставянето на собственика. Щом държателят упражнява фактическа власт върху имота не със съзнанието, че върши това за себе си, той не може да бъде приравнен с добросъвестния и недобросъвестния владелец с оглед правата по чл. 71 и чл. 72 ЗС.

Неговите отношения във връзка с добивите от имота следва да се уредят в съответствие с договорните отношения със собственика, а при липса на такива – в съответствие с правилото на чл. 93 ЗС; във връзка с извършените подобрения – в съответствие с договора, а при липса на такъв – в съответствие с правилата за водене на чужда работа без пълномощие и за неоснователното обогатяване.

В случаите, когато се касаe до подобрения в чужд имот от лице, което не е владелец, не и държател и не се намира в договорни отношения със собственика на имота, за извършването на тези подобрения правата на това лице трябва да се уредят съобразно разпоредбите по чл. 60 до 62 ЗЗД, ако са налице предпоставките в тези текстове. И в тези случаи няма основание за прилагане на разпоредбата на чл. 72 ЗС, защото тя е приложима само в полза на добросъвестния владелец и приравнените към него, а не за подобрителя, който няма качеството на владелец и не се намира в договорни отношения със собственика относно извършените подобрения.

За добивите от имота отношенията на това лице със собственика ще се уредят в съответствие с правилото на чл. 93 ЗС.

По-особен интерес представлява случаят, когато съсобственикът извърши подобрения в съсобствения имот, който той фактически държи като собственик. В случаите, когато съсобственикът упражнява фактическа власт над съсобствен имот, не би могло да се счете по предположение, че той владее само за себе си. Счита се, че той владее както за себе си, така и за останалите съсобственици до доказване на противното. Затова поначало в отношенията между съсобствениците не се поставя въпросът за добросъвестност или недобросъвестност на владението, освен, разбира се, в случаите, когато съсобственикът е манифестирал намерението да владее имота само за себе си. В последния случай отношенията между съсобствениците във връзка с подобренията ще се уредят по начина, посочен в чл. 72 и чл. 74 ЗС, с оглед на това дали е добросъвестен или приравнен с него от закона недобросъвестен владелец. Ако обаче съсобственикът е извършил подобренията като съсобственик, т. е. без да е изменил намерението си да владее като такъв, отношенията между него и останалите съсобственици ще се уредят съобразно правилата за водене на чуждa работа без пълномощие ако липсва съгласието на останалите съсобственици; и съобразно чл. 30, ал. 3 ЗС – ако подобрението е извършено със съгласието на останалите съсобственици, и съобразно правилата за неоснователното обогатяване – ако останалите съсобственици са се противопоставили на извършването на подобренията.

ДЪРЖАТЕЛЯТ НА НЕДВИЖИМ ИМОТ, КОЙТО Е ИЗВЪРШИЛ ПОДОБРЕНИЯ В НЕГО НЕ МОЖЕ ДА СЕ ПОЛЗВА ОТ РАЗПОРЕДБИТЕ НА ЧЛ. 71 И ЧЛ. 72 ОТ ЗАКОНА ЗА СОБСТВЕНОСТТА. НЕГОВИТЕ ОТНОШЕНИЯ СЪС СОБСТВЕНИКА НА ДОБИВИТЕ, ПОЛУЧЕНИ ОТ ИМОТА, И ИЗВЪРШЕНИТЕ ПОДОБРЕНИЯ СЕ УРЕЖДАТ В СЪОТВЕТСТВИЕ С ДОГОВОРА МЕЖДУ ТЯХ, А ПРИ ЛИПСА НА ДОГОВОР – СЪОБРАЗНО ПРАВИЛОТО НА ЧЛ. 93 ОТ ЗАКОНА ЗА СОБСТВЕНОСТТА ЗА ДОБИВИТЕ И ПРАВИЛАТА ЗА ВОДЕНЕ НА ЧУЖДА РАБОТА БЕЗ ПЪЛНОМОЩИЕ И НЕОСНОВАТЕЛНО ОБОГАТЯВАНЕ – ЗА ПОДОБРЕНИЯТА.

ЛИЦЕТО, КОЕТО Е ИЗВЪРШИЛО ПОДОБРЕНИЯ В ЧУЖД ИМОТ, БЕЗ ДА Е БИЛО ОБВЪРЗАНО С ДОГОВОР КЪМ СОБСТВЕНИКА НА ИМОТА, КОГАТО НЕ Е ВЛАДЕЛЕЦ И НЕ Е ДЪРЖАТЕЛ, НЕ МОЖЕ ДА СЕ ПОЛЗВА ОТ РАЗПОРЕДБИТЕ НА ЧЛ. 72 И 74 ОТ ЗАКОНА ЗА СОБСТВЕНОСТТА. НЕГОВИТЕ ОТНОШЕНИЯ СЪС СОБСТВЕНИКА ЗА ИЗВЪРШЕНИТЕ ПОДОБРЕНИЯ СЕ УРЕЖДАТ СЪОБРАЗНО ПРАВИЛАТА ЗА ВОДЕНЕ НА ЧУЖДА РАБОТА БЕЗ ПЪЛНОМОЩИЕ, СЪОТВЕТНО С ПРАВИЛАТА ЗА НЕОСНОВАТЕЛНОТО ОБОГАТЯВАНЕ, А ЗА ДОБИВИТЕ ОТ ВЕЩТА – СЪОБРАЗНО ЧЛ. 93 ОТ ЗАКОНА ЗА СОБСТВЕНОСТТА.

СЪСОБСТВЕНИКЪТ, КОЙТО Е ИЗВЪРШИЛ ПОДОБРЕНИЯ В СЪСОБСТВЕНИЯ ИМОТ СЪС СЪГЛАСИЕТО НА ОСТАНАЛИТЕ СЪСОБСТВЕНИЦИ, НЕ МОЖЕ ДА СЕ ПОЛЗВА ОТ РАЗПОРЕДБИТЕ НА ЧЛ. 71, ЧЛ. 72 И ЧЛ. 74 ОТ ЗАКОНА ЗА СОБСТВЕНОСТТА.

НЕГОВИТЕ ОТНОШЕНИЯ С ОСТАНАЛИТЕ СЪСОБСТВЕНИЦИ СЕ УРЕЖДАТ ЗА ДОБИВИТЕ ОТ ПРАВИЛОТО НА ЧЛ. 93 И ЧЛ. 30, АЛ. 3 ОТ ЗАКОНА ЗА СОБСТВЕНОСТТА, А ЗА НЕОБХОДИМИТЕ РАЗНОСКИ ЗА ЗАПАЗВАНЕ НА ИМОТА И ПОДОБРЕНИЯТА – ОТ ПРАВИЛОТО НА ЧЛ. 30, АЛ. 3 ОТ ЗАКОНА ЗА СОБСТВЕНОСТТА И ТЕЗИ ЗА ВОДЕНЕ НА ЧУЖДА РАБОТА БЕЗ ПЪЛНОМОЩИЕ.

Вж. ТР 85/1098г. на ОСГК на ВС