Претендиране на подобрения в имот чрез възражение на ответника – Адвокат от Пловдив

 

адв. ИВАЙЛО ВАСИЛЕВ

доктор по гражданско и семейно право

тел.: 0896/ 733 134

E-mail: vasileff.lawfirm@gmail.com

 

Ключови думи: подобрения, недвижим имот, добросъвестен владелец, подобрител, искова молба, отговор на искова молба, възражение, ревандикационен иск, разноски, чл. 72 ЗС, адвокат от Пловдив, имотни дела.  

 

ПРАВНА УРЕДБА

Закон за собствеността
Чл. 72. Добросъвестният владелец може да иска за подобренията, които е направил, сумата, с която се е увеличила стойността на вещта вследствие на тези подобрения. Това увеличение се определя към деня на постановяване съдебното решение.
Той може да иска да му се заплатят необходимите разноски, които е направил за запазване на вещта.
До заплащане на подобренията и на разноските той има право да задържи вещта.
Чл. 74. Недобросъвестният владелец може да иска за подобренията, които е направил, само по-малката сума измежду сумата на направените разноски и сумата, с която се е увеличила стойността на имота вследствие на тези подобрения.
Когато собственикът е знаел, че се правят подобрения върху имота му и не се е противопоставил, правата на владелеца се уреждат съгласно чл. 72.
Чл. 70. Владелецът е добросъвестен, когато владее вещта на правно основание, годно да го направи собственик, без да знае, че праводателят му не е собственик или че предписаната от закона форма е била опорочена. Достатъчно е добросъвестността да е съществувала при възникване на правното основание.
Добросъвестността се предполага до доказване на противното.
Когато владението е предадено въз основа на предварителен договор, сключен със собственика на имота, владелецът има правата по чл. 71 и 72.

 

ВЪПРОС

Необходимо ли е да се предявява насрещен иск от ответника (добросъвестен владелец) по ревандикационния иск, когато той поиска да му се заплати от ищеца-собственик стойността на подобренията, които е извършил в процесния имот?

 

ОТГОВОР

Съгласно чл. 72, ал. 1 от Закона за собствеността добросъвестният владелец може да иска за подобренията, които е направил, сумата, с която се е увеличила стойността на вещта вследствие на тези подобрения, а съгласно чл. 74 от същия закон недобросъвестният владелец може да иска за подобренията, които е направил, само по-малката сума от сумата на направените разноски и сумата, с която се е увеличила стойността на тези подобрения. Законът не съдържа правила относно реда и формата, по които владелецът добросъвестен или недобросъвестен – може да направи искането си за подобренията с иск на общо основание или с насрещен иск по предявен срещу него ревандикационен иск (чл. 104 ГПК). Това си вземане обаче той може да реализира и по реда на възражението в един процес по иск за собственост. Такава възможност дава разпоредбата на чл. 221, ал. 2 ГПК (отм.), според която решението влиза в сила и по отношение на разрешените с него искания и възражения за подобрения и прихващания. А щом решението по ревандикационния иск влиза в сила и по отношение на разрешените с него възражения за подобрения, то очевидно е, че такова възражение за подобрения може да се прави от ответника – добросъвестен или недобросъвестен владелец; иначе не би могло да се постанови решение по възражение за подобрения. Освен това по силата на чл. 72, ал. 3 от Закона за собствеността добросъвестният владелец има право да задържи имота до заплащане на подобренията. Правото на задържане дава възможност на добросъвестния владелец да откаже да предаде имота на собственика-ищец и да иска предпочитателно удовлетворение от стойността му. А за да може ответникът – добросъвестен владелец, да задържи процесния имот до заплащане на подобренията, необходимо е да се установи размерът на вземането му. Следователно съществува връзка между правото на задържане и вземанията, обезпечени чрез него, и понеже е безспорна възможността правото на задържане да бъде упражнено само по пътя на възражението, без насрещен иск, то следва, че добросъвестният владелец – ответник по ревандикационния иск, може да поиска плащане на подобренията не само с насрещен иск, но и по пътя на възражението. Възражението за задържане обхваща и искането за плащане на увеличената стойност на имота, дължаща се за направените подобрения.

ВЛАДЕЛЕЦЪТ – ДОБРОСЪВЕСТЕН ИЛИ НЕДОБРОСЪВЕСТЕН – ОТВЕТНИК ПО РЕВАНДИКАЦИОННИЯ ИСК, МОЖЕ ДА ПОИСКА ПРИСЪЖДАНЕ НА СУМАТА ЗА ПОДОБРЕНИЯТА И ПО РЕДА НА ВЪЗРАЖЕНИЕТО, А НЕ САМО ЧРЕЗ НАСРЕЩЕН ИСК.

Вж. ТР 111/1962 г. на ОСГК на ВС