Допустим ли е негаторен иск по чл. 109 ЗС за премахване на незаконосъобразно изграден строеж

 

адв. ИВАЙЛО ВАСИЛЕВ

доктор по гражданско и семейно право

тел.: 0896/ 733 134

E-mail: vasileff.lawfirm@gmail.com

 

ВЪПРОСИ

Допустим ли е искът по чл. 109 ЗС срещу съсобственик на недвижим имот или срещу съсобственик на съседен имот за прекратяване на неоснователно действие, извършено чрез строеж, изграден в отклонение на издаденото разрешение и на други строителни книжа или в нарушение на действащи разпоредби, което действие осуетява или ограничава възможността на ищеца той да упражнява и ползва своето право на собственост?

Компетентни ли са съдилищата да разрешават спора дали направеният строеж без разрешение или в отклонение на разрешението и на други книжа подлежи на премахване или разрешаването на такъв спор е от компетентността на специализираните технически органи на държавно управление?

 

ОТГОВОРИ

Законът предоставя на собственика определени правомощия. Основните са владението, ползването и разпореждането.

Доколкото не произтичат от разпоредбите на закона ограничения, собственикът може да ползва обекта на правото на собственост лично или чрез трето лице, може да извлича и придобива плодовете – естествени и граждански, да упражнява владението – лично или чрез трето лице, както и да извършва действия на разпореждане с правото си на собственост.

Материалният закон определя основанията за придобиване на правото на собственост и правомощията на собственика, чрез които то се реализира. Едно от тях е правото на иск като средство за правна защита. Редът, способите, средствата и пътят за неговото осъществяване, включително и чрез принудителното изпълнение, се определят от процесуалните разпоредби.

Собственикът може да иска признаването и зачитането на правото му на собственост от всички правни субекти, както и да се въздържат от действия и посегателства. На тези цели е предназначен да служи специфичният, уреден от чл. 109, ал. 1 ЗС т. нар. негаторен иск.

Защитата на собствеността е предоставена чрез този иск. При упражняването му той трябва да докаже правото си на собственост и редом с него обстоятелствата (основанията), които са предизвикали потърсената съдебна защита и намеса.

Искът, основан на чл. 109, ал. 1 ЗС, предоставя правна защита на правото на собственост срещу всяко пряко и/или косвено неоснователно въздействие, посегателство или вредно отражение над обекта на правото на собственост, което може и да не накърнява владението, но ограничава, смущава и пречи на допустимото пълноценно ползване на вещта (имота) според нейното предназначение, отдадено от собственика й.

Основание за защита чрез иска се поражда и само при състояние, от които възникват заплашване и опасност от вредно и смущаващо въздействие, което произтича от упражняване на правомощия, но които обективно пречат и/или ограничават тези на потърсилия правна защита. Функцията на иска е да отрече във всички тези и други аналогични случаи неправомерността и да предотврати неоснователните действия, поведение и състояние, както и премахване на последиците от тях.

Искът може да се упражни срещу всяко лице, което проявява неоснователните ограничаващи правото на собственост въздействия. Това лице може да е странично, например собственик на съседен имот, но може да е и съсобственик, ако при упражняването на своите права създава ограничения, смущения или заплашване на правото на съсобственика си.

От изложеното следва, че обхватът на иска и ефектът от него, когато е основателен, са твърде широки. При упражняването му ищецът постига не само отричане на основанието за въздействие над неговия имот. Той може да постигне и премахване на източника на въздействието чрез съдебната принуда, за да възстанови състоянието на имота такова, каквото то е било преди нарушението. Затова, ако източникът на неоснователното въздействие е строеж в съседен имот, извършен от собственика му или от трето лице, както и когато е строеж, извършен в съсобствения имот от съсобственик или от трето лице, заинтересованият може да иска и премахването на строежа, за да бъде прекратено неоснователно създаденото състояние.

Прекратяването на това състояние чрез премахването на строежа, който смущава и/или ограничава правото на собственост (съсобственост) е предпоставено обаче от недопустимост и нетърпимост на същия изобщо или в състоянието, в което е извършен. Строежи могат да се извършват само ако са разрешени, според закона и разпоредбите на неговото приложение. Разрешенията се издават на определените от тези разпоредби лица по установен ред и конкретно за съответната постройка – по вид, размери, обем, етажност, месторазположение, отстояние и пр.

Разрешението за строеж е административен акт. С оглед на това негово значение поражда правни последици за лицата, до които се отнася, и за създадените и произтичащи от него правомощия, но същевременно подлежи на зачитане и от всички правни субекти. Фактът на неговото издаване предполага, че са били спазени изискванията и условията за издаването му, необходими за неговата валидност, като административен акт, а освен това, че произтичащите правомощия са правомерни, че съответстват на повелителните разпоредби на закона. Затова административният акт, който е разрешение за строеж, трябва да се изпълнява от лицето, на което е разрешено строителството, ограничително и подлежи на зачитане от собствениците на съседните имоти и от съсобственика, а строежът, извършен въз основа на него, следва да се счита, че е законен.

В случаите на извършен строеж без разрешение или в отклонение на издаденото разрешение и/или на други строителни книжа заинтересованият собственик (съсобственик) не е длъжен да търпи и понася ограниченията, които произтичат за неговото право на собственост от създаденото състояние, когато то е нетърпимо според закона.

При нетърпимост на същото всяко отклонение от разрешението или строителните книжа следва да се счита за съществено в случаите, когато се нарушават техническите, технологическите, санитарно-хигиенните, противопожарните и архитектурно-градоустройствени изисквания за строежа, действащите застроителни планове и техническите нормативи, по които следва да се осъществи строежът. Следва да се приравни към липсата на разрешение за строеж случаят, когато издаденото разрешително е нищожно като административен акт. То ще бъде такова, когато е в непримиримо и нетърпимо несъответствие на материалния закон и на административно-процесуалните разпоредби, които е било необходимо да бъдат спазени, за да породи действието си, както и когато изцяло е лишено от законно основание.

Негаторният иск по начало не е предназначен да дава защита срещу административни актове и действия на държавни органи. Защитата срещу неправилните административни актове е уредена от закона по друг начин и с особени средства – конкретно и общо. Затова не е допустимо чрез негаторния иск да се отменят архитектурният (работният) проект, строителният протокол и други строителни книжа, както и разрешителното за строеж, което е меродавният за законността на строежа административен акт. Но всичките установяват и определят само техническата възможност и/или благоустройствената допустимост на строежа в съответния му вид от гледище на обществения интерес. Те не установяват, а и не могат да установяват дали подлежащите на осъществяване въз основа на тях права принадлежат само на адресата на разрешението и че не се засягат права, които са чужди. Аналогично е положението и при косвено въздействие над правото на собственост на съседен имот. Ето защо, ако по стечение на обстоятелствата тези положения не са били известни на органа на държавно управление, който е бил компетентен да издаде и е издал разрешението, засегнатият носител (притежател) на правото на собственост не е лишен и не може да бъде лишен от правна защита на своето неоснователно засегнато право и чрез негаторния иск, уреден с разпоредбата на чл. 109, ал. 1 ЗС. Не е изключена правната му защита чрез този иск и когато въпреки наличието на съответните административни актове за извършването на строежа те съдържат такива пороци, заради които подлежат на квалификация като нищожни административни актове, т.е. като негодни да обвържат с подчиненост и задължение когото и да е. При констатацията на основания, които окачествяват административния акт като нищожен и затова ищецът по негаторния иск не следва да се счита обвързан от този акт, съдът прави само констатация на пороците и провъзгласява акта заради тях за нищожен, а не се произнася въздействащо върху самия акт. С решението актът нито се отменява, нито се изменява, но съдът е длъжен да го прецени преюдициално дали той подлежи на съобразяване и на прилагане или не следва да бъде зачетен, тъй като е нищожен. Този предварителен въпрос е необходима предпоставка за правилното разрешаване на делото по предявения вещен иск. Затова съдът е длъжен да извърши и такава проверка, за да постанови правилно решение, защото той има пленарна правораздавателна компетентност. В тези случаи преценката на акта не се върши, за да бъде потвърден, когато е правилен, или за да бъде отменен и изменен, когато е засегнат от един или друг порок.

С оглед на тези положения негаторният иск за отричане и за премахване на всяко неоснователно действие, въздействие и състояние, което пречи на собственика, смущава и ограничава по друг начин неговото право и правомощията и/или ги застрашава, е допустим като средство за защита на правото за собственост, вкл. и при извършване на строеж в съсобствен или съседен имот, и може да бъде предявен пред съда. Предявяването му не е изключено от разпоредбата на закона и правораздавателната компетентност на съда не е отречена. Посочените в закона контролни органи и други органи на държавно управление издават констативните и санкционните актове и предписания за премахване на съответните строежи с оглед на обществения интерес и заради допуснатото неподчинение на установения от закона ред за извършване на строеж. Но законът не създава юрисдикционни правомощия на тези органи те да се произнесат дали е нарушено чуждо право на собственост, кому и до колко е нарушено правото на собственост чрез незаконен строеж и чрез отклоненията според одобрението на строежа. Освен това констативните актове и предписанията за премахване на незаконния строеж според тяхната същност не са годни актове да разрешават спор в тези насоки със сила на пресъдено нещо между заинтересованото лице и нарушителя. Заинтересованият собственик (съсобственик) не може да се позовава на тях, за да взисква принудително изпълнение за отстраняване на нарушението, проявено спрямо него. Такава възможност той има само посредством принудителното изпълнение на влязло в сила решение, постановено от съд или друг компетентен правораздавателен (юрисдикционен) орган, каквито функции нямат органите.

При тези положения следва да се възприеме, че с оглед на произтичащите от закона констативни, предписващи и наказателно-административни правомощия за посочените в него органи правото на иск за защита на собствеността пред съда в случаите по чл. 109, ал. 1 ЗС не е отнето на собственика и на съсобственика при незаконен строеж в съседен или съсобствен имот, както и в случаите на отклонения от разрешението за строеж и другите строителни книжа. При предявен иск от собственик или съсобственик съдът е длъжен да приеме исковата молба, да разгледа същата по същество и да произнесе решение за разрешаване на спора със силата на пресъдено нещо между страните. При разрешаването му следва да се съобразяват и констатациите на техническите органи, както и да се преценяват тяхната действителност и обвързващо значение, включително и по отношение на потърсилия правната защита чрез иска.

 

ОСНОВАНИЯТ НА ЧЛ. 109, АЛ. 1 ЗС ИСК СРЕЩУ СЪСОБСТВЕНИК НА НЕДВИЖИМ ИМОТ ИЛИ СОБСТВЕНИК НА СЪСЕДЕН ИМОТ ЗА ПРЕКРАТЯВАНЕ НА СЪЗДАВАЩО ПРЕЧКИ ЗА ПОЛЗВАНЕ НА СЪСОБСТВЕНИЯ ИЛИ СЪСЕДНИЯ ИМОТ НЕОСНОВАТЕЛНО ДЕЙСТВИЕ, СЪСТАВЛЯВАЩО СТРОЕЖ, ИЗГРАДЕН ПРИ ОТКЛОНЕНИЕ ОТ РАЗРЕШЕНИЕТО ЗА СТРОЕЖ И ОТ ДРУГИТЕ СТРОИТЕЛНИ КНИЖА ИЛИ В НАРУШЕНИЕ НА ДЕЙСТВАЩИ РАЗПОРЕДБИ Е ДОПУСТИМ.

СЪДИЛИЩАТА СА КОМПЕТЕНТНИ ДА РАЗРЕШАВАТ СПОРА ДАЛИ НАПРАВЕНИЯТ БЕЗ РАЗРЕШЕНИЕ ИЛИ В ОТКЛОНЕНИЕ НА РАЗРЕШЕНИЕТО И НА ДРУГИ СТРОИТЕЛНИ КНИЖА СТРОЕЖ ПОДЛЕЖИ НА ПРЕМАХВАНЕ.

 

Вж. ТР 31 от 1985 на ВС