Нищожна ли е ипотека, учредена от един съсобственик върху целия имот? – Адвокат от Пловдив

 

адв. ИВАЙЛО ВАСИЛЕВ

доктор по гражданско и семейно право

тел.: 0896/ 733 134

E-mail: balabanova.vasilev@gmail.com

 

Ключови думи: ипотека, публична продан, имот, съсобственик, съсобственост, чл. 500 ГПК, нищожност, адвокат от Пловдив

 

НОРМИ

Закон за задълженията и договорите

Чл. 150. Залогът и ипотеката следват обезпеченото вземане при прехвърлянето му и се погасяват, ако то се погаси.

Ако задължението се раздели между наследниците на длъжника, залогът и ипотеката продължават да тежат за цялото задължение върху цялата вещ или върху всичките вещи дори когато те са поделени между наследниците.

Чл. 167. Договорът за ипотека се сключва с нотариален акт.

В него се посочват: трите имена, местожителството и занятието на кредитора и на длъжника, а така също и на собственика на имота, ако ипотеката се учредява за чуждо задължение, а ако някое от тия лица е юридическо лице – точното му наименование; имотът, върху който се учредява ипотеката; обезпеченото вземане, падежът му и размерът на лихвите, ако такива са уговорени, както и сумата, за която се учредява ипотеката, ако вземането не е парично.

Ипотека може да се учреди само върху имоти, които при сключването на договора принадлежат на лицето, което я учредява.

Чл. 26. (Ал. 1 изм. – ДВ, бр. 12 от 1993 г.) Нищожни са договорите, които противоречат на закона или го заобикалят, както и договорите, които накърняват добрите нрави, включително и договорите върху неоткрити наследства.

Нищожни са и договорите, които имат невъзможен предмет, договорите, при които липсва съгласие, предписана от закона форма, основание, както и привидните договори. Основанието се предполага до доказване на противното.

(Ал. 3 отм. – ДВ, бр. 30 от 1990 г.)

(Ал. 4 изм. – ДВ, бр. 12 от 1993 г.) Нищожността на отделни части не влече нищожност на договора, когато те са заместени по право от повелителни правила на закона или когато може да се предположи, че сделката би била сключена и без недействителните и части.

Закон за собствеността

Чл. 33. Съсобственикът може да продаде своята част от недвижимия имот на трето лице само след като представи пред нотариуса писмени доказателства, че е предложил на другите съсобственици да купят тази част при същите условия и декларира писмено пред него, че никой от тях не е приел това предложение.

Ако декларацията по предходната алинея е неистинска или ако третото лице купи частта на съсобственика при условия, уговорени привидно във вреда на останалите съсобственици, заинтересованият съсобственик може да изкупи тази част при действително уговорените условия. Искът трябва да се предяви в двумесечен срок от продажбата.

Ако съсобственикът не плати дължимата поради изкупуването сума в месечен срок от влизането на решението в сила, това решение се счита обезсилено по право.

Закон за наследството

Чл. 76. Актовете на разпореждане на сънаследник с отделни наследствени предмети са недействителни, ако тия предмети не се падат в негов дял при делбата.

Граждански процесуален кодекс

Чл. 500. (1) Когато изпълнението бъде насочено върху съсобствен имот за дълг на някой от съсобствениците, имотът се описва изцяло, но се продава само идеалната част на длъжника.

(2) Имотът може да бъде продаден и изцяло, ако останалите съсобственици се съгласят с това писмено.

 

ВЪПРОС

Може ли ипотека, учредена от съсобственик върху целия имот без участието и съгласието на останалите съсобственици, да се редуцира до частта на съсобственика – ипотекарен длъжник, ако тази част е идеална, а не реална?

 

ОТГОВОР

За да се даде отговор на въпроса следва да се съобрази каква е същността и целта на ипотечното право и може ли то да се учреди върху идеална част от правото на собственост. Като следствие може ли нищожността на ипотеката по чл.167, ал.3 от ЗЗД да бъде частична, тоест-тази нищожност да засегне само идеалните части на неучредилите ипотеката съсобственици и да остане действителна за идеалните части на съсобственика, който я е учредил съобразно правилото на чл.26, ал.4 от ЗЗД. По определение ипотеката представлява обезпечение на вземане с недвижим имот, собственост на учредителя, върху който кредиторът може да насочи принудителното изпълнение, независимо чие притежание е в момента и независимо от несеквестируемостта му, както и да се удовлетвори по предпочитание от получената цена. Най-същественото за ипотекарния кредитор е правото на предпочтително удовлетворение от стойността на ипотекирания имот. След като възможността да се осъществи принудително изпълнение върху имота представлява най-важната характеристика на ипотеката, предвидената в чл.500 от ГПК възможност за продан на съсобствен имот за дълг на някои от съсобствениците означава, че може да бъде ипотекиран и дял от съсобствен имот, като в този случай при принудително изпълнение се продава само идеалната част на длъжника. Съсобственикът може свободно да ипотекира своята идеална част и ограниченията на чл.33 от ЗС и чл.76 от ЗН не важат, понеже касаят други хипотези на разпореждане. Когато съсобственикът ипотекира целия имот без съгласието на останалите съсобственици, за техните идеални части ипотеката ще бъде нищожна съгласно чл.167, ал.3 от ЗЗД. За идеалната част на съсобственика, учредил ипотеката, следва да се приложи правилото на чл.26, ал.4, предложение последно от ЗЗД и сделката да се приеме за действителна. В този случай е логично да се предположи, че страните пак биха сключили сделката за притежаваните от учредителя на ипотеката идеални части, тъй като обезпечението, макар и по-малко по размер, би дало възможност за принудително изпълнение/чл.500 от ГПК/. Тогава ипотекарният кредитор ще може да се удовлетвори предпочтително поне от стойността на идеалната част. Хипотезата на частична недействителност на ипотеката като сделка няма нищо общо и не се засяга от неделимостта на ипотеката по смисъла на чл.150, ал.2 от ЗЗД. Тази неделимост на ипотеката е по отношение на имота и на дълга и означава, че разделяне на дълга и на имота след учредяване на ипотеката не може да засегне ипотекарния кредитор. Той има право да насочи принудителното изпълнение върху целия имот/или върху ипотекираната идеална част/ за цялото вземане, независимо от стойността на имота, от размера на обезпеченото вземане и извършеното разделяне и отчуждаване на имота.

 

ИЗВОД

Ипотека, учредена от съсобственик върху целия имот е нищожна на основание чл.167, ал.3 от ЗЗД за идеалните части, които не принадлежат на учредителя на ипотеката и е действителна за неговите идеални части от собствеността.

Така Р. № 147 от 21.06.2019 г. на ВКС