Заличават ли се възбраните след публична продан на имота? (поглед към Тълкувателно решение от 10 юли 2018 г. по тълк. дело № 1/2015 г., ОСГТК на ВКС)

Автор: адв. ИВАЙЛО ВАСИЛЕВ,

доктор по гражданско и семейно право

 

Ключови думи: адвокат, гр. Пловдив, възбрана, заличаване, купувач, вписвания, публична продан, частен съдебен изпълнител, съдия по вписванията 

 

Анализът изяснява правната логика в т. 3 от Тълкувателно решение от 10 юли 2018 г. по тълк. дело № 1/2015 г., ОСГТК на ВКС. Той е част от статия, която е публикувана в сп. „Норма“, бр. 9/2016 г., преди приемане на тълкувателното решение в съавторство с доц. д-р Люба Панайотова.

 

По своя правен характер разпоредбата на чл. 175, ал. 1, изр. първо ЗЗД е изключителна. Тя е уредена в обществен интерес – с оглед на сигурността в гражданския оборот относно защитата на придобито право на собственост върху недвижими имоти след неговата публична продан. Поради това разпоредбата не трябва да се тълкува разширително и да се излиза извън очертаните в нея обективни предели.

Посочената разпоредба визира три хипотези, които обхващат случаите на „публична продан” – на недвижим имот по реда на ГПК, когато купувачът е придобил собствеността върху него въз основа на влязло в сила постановление за възлагане[2], както и проданите на недвижими имоти, които се извършват по реда на ДОПК и Глава четвърта „Несъстоятелност” от ТЗ.[3] Тоест, само при тях може да се говори за възможност за заличаване на възбраните.

Не е публична проданта на недвижим имот, проведена по реда на чл. 37 и сл. ЗОЗ в хипотезата на недвижим имот, включен като актив в заложеното търговско предприятие на длъжника.[4] При нея са налице различаващи се предпоставки и правила за провеждането й от тези на принудителното изпълнение спрямо недвижим имот, поради което тя не влиза в обхвата на понятието „публична продан” по смисъла на чл. 175, ал. 1, изр. първо ЗЗД.

Този извод трябва да се допълни с оглед на правните последици, очертани в разпоредбата на чл. 175, ал. 1, изр. първо ЗЗД. Те се отнасят единствено до погасяване на ипотеките и вещните права върху недвижимия имот, учредени след първата ипотека – Определение № 407 от 20.09.2013 г. по ч. гр. д. № 4933/2013 г., I г. о. на ВКС; Определение № 196 от 11.04.2012 г. по ч. гр. д. № 143/2012 г., I г. о. на ВКС; Определение № 488 от 19.12.2010 г. по гр. д. № 1403/2010 г., І г. о. на ВКС; Определение № 767 от 16.11.2010 г. по гр. д. № 1760/2009 г., І г. о. на ВКС.[5] Погасяването на тези права настъпва по силата на закона с влизане в сила на постановлението за възлагане – чл. 496, ал. 2 ГПК, а вписването на акта, с който те се заличават, има единствено оповестително действие.

Възбраните не могат да бъдат приравнени нито на ипотеките, нито на вещните права. Възбраните се различават от ипотеките по правопораждащия ги юридически факт, съдържанието на правата на кредитора, функциите им досежно изпълнителното производство, правния режим на прекратяване на тяхното действие и т. нат. Може да се твърди, че възбраните имат по-широко действие от ипотеките. Чрез тях недвижимият имот се запазва в патримониума на длъжника.

Недопустимо е да се приеме, че възбраните се причисляват към вещните права, което да обоснове приложимостта на чл. 175, ал. 1 ЗЗД и спрямо тях. Възбраната е обезпечителна мярка, властнически акт, представляващ вещна тежест върху недвижим имот, която съобразно т. 1 от Тълкувателно решение № 2 от 26.06.2015 г., ОСГТК на ВКС, представлява първото действие по насочване на принудителното изпълнение. Тя има за цел да обезпечи успешното провеждане на публичната продан, но дотолкова, колкото недвижимият имот е собственост на длъжника.

От тези аргументи трябва да се направи извод, че липсата на изрично уредена възможност за погасяване на възбраните по чл. 175, ал. 1, изр. първо ЗЗД е правилно законово решение. Запазването на възбраните след публичната продан защитава правото на собственост на купувача, придобито по силата на влязлото в сила постановление за възлагане. Този извод се обосновава от чл. 496, ал. 2, изр. второ ГПК, в който е предвидено, че на купувача не могат да бъдат противопоставени права на трети лица, ако те не могат да бъдат противопоставени на взискателя. В този смисъл, възбраната осигурява по-ранна противопоставимост на правото на собственост на купувача спрямо придобити права от трети лица върху имота след вписването на възбраната. Поради това за самия купувач от публичаната продан е от съществено значение възбраната да не се заличава и вписването й да не изгубва своето действие, а то да бъде продължено дори след вписването на постановлението за възлагане. В този смисъл са и изложените мотиви в Определение № 681 от 22.10.2015 г. по гр. д. № 4365/2015 г., IV г.о. на ВКС.

В този ред на мисли, може условно да се твърди, че вписването на постановлението за възлагане има по-скоро правните белези на отбелязване към възбраната на взискателя, макар формално законовата уредба да го урежда като вписване в тесен смисъл. Може да се направи аналогия с вписването на исковите молби и постановените по тях съдебни решения, при които оповестително-защитното действие възниква от вписването на исковата молба, докато съдебното решение се отбелязва към него с цел осигурената противопоставимост спрямо третите лица да бъде продължена – Тълкувателно решение № 3 от 19.07.2010 г. по тълк. д. № 3/2009 г., ОСГК на ВКС.

Разбира се, аргумент против гореизложеното е, че запазването на възбраните може да доведе до появата на вреди за купувача. Това обаче не е вярно. Купувачът на публичната продан може да упражнява всички свои правомощия на собственик, без да бъде ограничаван от действието на вписаните възбрани.[6] Той може да владее и ползва имота, както и да се разпорежда без ограничения с него. Възбраните, които са останали вписани,  имат действие единствено спрямо длъжника в изпълнителното производство. Те остават вписани по неговата партида в книгите за вписванията по ПВ и имат единствено за цел да бранят правата на взискателя, в чиято полза са вписани, от разпоредителните действия на длъжника. Липсва законова възможност за разширяване на субективните и обективните предели на действието на вписването след прехвърлянето на собствеността върху имота спрямо купувача. Следователно, не може да се приеме тезата, че възбраните могат да породят правно действие по отношение на купувача от публична продан съобразно разпоредбите на чл. 451-453 ГПК и да доведат до появата на вреди за него.

Тук обаче трябва да се постави и въпросът какъв е смисълът възбраните да не изгубват своето действие спрямо длъжника след публичната продан на недвижимия имот. Отговор трябва да се търси с оглед на неудовлетворените взискатели след публичната продан. За тях съществува възможност собствеността върху недвижимия имот да бъде върната в патримониума на длъжника. Поради това те може да не желаят да се лишат от защитата, която възбраните им осигуряват. Тук могат да се посочат два примера.

Първо, това е искът за недействителност на публичната продан, който може да се предяви на основание чл. 496, ал. 3, изр. първо във вр. с 490 ГПК. В този случай проданта е опорочена, тъй като в нея е участвало лице, което няма правото да наддава, или не е внесена продажната цена за имота – вж. Решение № 893/31.07.2002 г. по гр. д. № 1033/2001 г., IV г. о. на ВКС. В този случай проданта може да бъде обжалвана дори след влизане на постановлението за възлагане в сила и при уважаване на иска купувачът губи правото си на собственост.

Втори пример е при иск за отмяна на постановление за възлагане на основание чл. 303, ал. 1 ГПК. Съдебната практика приема, че такъв иск е допустим – вж. Решение № 77 от 24.03.2016 г. по гр. д. № 281/2016 г., IV г. о. на ВКС; Решение № 27 от 17.02.2016 г. по т. д. № 3095/2015 г., I т. о. на ВКС; Решение № 226 от 03.12.2015 г. по гр. д. № 4169/2015 г., I г. о. на ВКС. В този случай, ако постановлението бъде отменено, това води до отпадане с обратна сила на неговите вещноправни последици. Собствеността ще се върне обратно при длъжника.

И в двата посочени примера съдебният изпълнител трябва да изнесе недвижимия имот на нова публична продан – чл. 497 ГПК. Това поставя въпроса за това каква би била ползата от запазването на възбраните.

На първо място, след връщането на собствеността в патримониума на длъжника, ако е налице възбрана, която да го брани от действията на разпореждане с недвижимия имот от длъжника, тогава последният няма да може да го прехвърли, да учреди ограничено вещно право върху него или извърши друго действие на разпореждане, като по този начин осуети или затрудни успешното провеждане на нова публична продан. Възприемането на обратното становище, че възбраните се заличават с публичната продан на основание чл. 175, ал. 1 ЗЗД, ще доведе до допускането на период от време до налагането на нова възбрана върху имота, в който период длъжникът ще може да се разпореди с имота и да осуети проданта му. Тогава за взискателя ще остане единствено възможността да се брани с иска по чл. 135 ЗЗД, което ще забави и оскъпи принудителното изпълнение.

На второ място, заличаването на възбраните след публичната продан на основание чл. 175, ал. 1 ЗЗД би осуетило възможността на взискателя да бъде конституиран като присъединен по право взискател в изпълнителното производства, съобразно тълкуванията в т. 5 от Тълкувателно решение № 2 от 26.06.2015 г. на ОСГТК на ВКС, след връщане на недвижимия имот в патримониума на длъжника и при продължаване на принудителното изпълнение спрямо него. Ако неговата възбрана бъде заличена на основание чл. 175, ал. 1 ЗЗД, а след това собствеността върху недвижимия имот бъде върната в патримониума на длъжника и принудителното изпълнение върху нея продължи по друго изпълнително производство, тогава взискателят няма да бъде уведомен от съдебния изпълнител за публичната продан и няма да бъде конституиран като присъединен взискател по право.

Предвид изложеното, по-правилно е да се приеме, че защитата, която възбраните осигуряват на взискателите, трябва да се отнема единствено по волята на самите взискатели, в чиято полза те са вписани. Ако те изразят воля съдебният изпълнител да поиска тяхното вдигане, това ще е доброволен отказ от тяхната защита спрямо длъжника. Съдебният изпълнител не разполага с правомощие, съобразно чл. 175, ал. 1, изр. първо ЗЗД, служебно или по искане на купувача от публична продан по друго изпълнително производство да лиши принудително взискателя от тази му защита и да иска от съдията по вписванията да постанови определение за заличаване на възбраните.

Все пак обаче, трябва да се отбележи, че ГПК урежда ефективни възможности за защита на купувача, ако незаличените възбрани след публичната продан на недвижимия имот послужат за някакъв аргумент за продължаване на принудителното изпълнение спрямо имота, въпреки прехвърлянето на собствеността. Това са, например, исковете по чл. 440, ал. 1 и 498, ал. 2, изр. второ ГПК. По този начин законът създава баланс спрямо интересите на купувача и взискателите, в чиято полза са вписани възбрани, които не са заличени след публичната продан.

С оглед на изложеното, аргументи за правилността на тезата, че липсва правна възможност за изгубване на действието на вписването и заличаване на възбраните на основание чл. 175, ал. 1, изр. първо ЗЗД след провеждане на публичната продан, дава липсата на процесуална легитимация и годен за вписване акт в охранителното производство по вписване на купувача в публичната продан. Тази хипотеза може да се обоснове с оглед на случаите, при които купувачът отправи искането си за заличаване на възбраната директно към съдията по вписванията.

В разпоредбата на чл. 31, ал. 1 ПВ е императивно очертан кръгът от процесуално легитимирани лица. Това е учреждението или длъжностното лице, което е наложило възбраната или пред което е представена гаранцията или обезпечението. И в двете хипотези процесуално легитимиран да постанови заличаване на възбраната е съдебният състав или съдебният изпълнител, извършващ проверка за наличието на законовите предпоставки за заличаване на възбраната – Определение № 425 от 18.12.2008 г. по ч. гр. д. № 1516/2008 г., V г.о. на ВКС, а не частно лице, каквото е купувачът[7]. И в двете хипотези актът, който подлежи на вписване, е „писмено нареждане” по смисъла на чл. 31, ал. 1 ПВ. Това може да е единствено акт, инкорпориращ императивна заповед към съдията по вписванията и издаден вследствие на упражняване на властнически функции. Купувачът по публичната продан обаче не е такова лице. От него не може да изходи акт с горепосочените правни характеристики. Изключение от това правило има единствено в разпоредбата на чл. 31, ал. 2 ПВ. Дори и в този случай обаче е необходимо да се представи пред съдията по вписванията удостоверение от съответното учреждение, с което се разрешава заличаване на възбраната.

Съобразно гореизложеното, трябва да се добави като аргумент и изводът, че съдията по вписванията не разполага с правомощието да извършва преценка за наличието или липсата на материалните предпоставки по чл. 175, ал. 1, изр. първо ЗЗД. Противното решение би довело до нуждата от извършване на проверка от съдията по вписванията по чл. 32а, ал. 1 ПВ, която излиза извън обхвата, очертан в т. 6 от Тълкувателно решение № 7 от 25.04.2013 г. на ОСГТК на ВКС.[8] Няма законова възможност за вписване на искане за заличаване, което не е акт, изрично посочен като подлежащ на вписване в книгите за вписванията както в чл. 4 ПВ, така и в изрична законова разпоредба (каквото предвиждане например е налице в чл. 27, ал. 2 ЗАЗ, чл. 73, ал. 5 ТЗ, чл. 2, ал. 1 ЗУЕС и т. нат.).

Ако все пак бъде постановено определение на съдията по вписванията, с което се уважава искането на купувача в публична продан на недвижим имот за заличаване на възбрана, то ще е недопустимо по смисъла на чл. 90, ал. 1 ЗКИР. В този случай определението на съдията по вписванията може да бъде оспорено по исков ред в производство по реда на чл. 88 ЗКИР във връзка с чл. 537, ал. 2 и 3 ГПК от всяко заинтересовано лице, прокурор или съдията по вписванията, разпоредил с определение заличаване на възбраната.[9]

В обобщение на горното, може да се направи извод, че след извършване на публична продан на недвижим имот не подлежат на заличаване на основание чл. 175, ал. 1, изр. първо ЗЗД възбраните, вписани върху имота преди началото на публичната продан. В този смисъл е и приетото в т. 3 от Тълкувателно решение от 10 юли 2018 г. по тълк. дело № 1/2015 г., ОСГТК на ВКС. В него изрично е прието следното:

„Вписаните възбрани по реда на чл. 397, ал. 1, т. 1 ГПК или наложени в производство по индивидуално принудително изпълнение по чл. 451 ГПК и чл. 452, ал. 2 ГПК не се заличават след провеждане на публична продан на възбранения недвижим имот, освен в изрично предвидените от закона хипотези.“

 

[1] С двете определения не е допуснато касационно обжалване, но в мотивите са възприети аргументите от определението по ч. гр. д. № 1229/2013 г.

[2] Вж. Марков, М. Ипотеката. С.: Сиби, 2008, 351-355; Сталев, Ж. и др. Българско гражданско процесуално право. Девето преработено и допълнено издание. С.: Сиела, 2012, с. 1057 и сл.; Корнезов, Л. Гражданско съдопроизводство. Том втори. Съдебни и несъдебни производства. С.: СОФИ-Р, 2010, с. 363 и сл.

[3] Вж. Конов, Т. Какви са правата на заложния кредитор срещу невписан като залогодател приобретател на заложено имущество и основание ли е извършената от заложния кредитор подажба на включен в заложеното търговско предприятие недвижим имот за заличаване на вписаните върху него ипотеки и възбрани. – Търговско право, № 4, 2015, с. 42; Иванов, Д. Особени залози – разсъждения върху някои практически проблеми, предмет на разрешаване от ВКС. – Търговско и облигационно право, № 11, 2015, 11-24.

[4] В този смисъл са и: Конов, Т. Цит. съч., с. 34; Иванов, Д. Някои въпроси на продажбата на недвижим имот по реда на Закона за особените залози като елемент от заложеното търговско предприятие. – Търговско и облигационно право, № 4, 2014, 51-59.

[5] В този смисъл е и изложеното в правната доктрина: Марков, М. Цит. съч., 351-355; Кожухаров, А. Облигационно право. Общо учение за облигационното отношение. С.: Юриспрес, 2002, с. 690; Калайджиев, А. Облигационно право. С.: Сиби, 2013, с. 770; Конов, Т. Цит. съч., с. 43.

[6] В този смисъл са и аргументите в Терзиева, М. Хипотези при изпълнение върху недвижими имоти, включени в търговско предприятие, заложено по реда на ЗОЗ. – Търговско и облигационно право, № 4. 2015, 38-40.

[7] В този смисъл е и тълкуването на чл. 31 ПВ в Александрова, Л. Какви са последиците от продажба на недвижим имот по реда на ЗОЗ. – Търговско право. № 3, 2015, с. 51.

[8] Относно обхвата на проверката, която съдията по вписванията извършва – вж. също Стоянов, В. Имотен регистър. С.: БАН, 2005, 111-115; Ставру, С. Отказът на съдията по вписванията. С.: Фенея, 2012, 103-140.

[9] Вж. Стоянов, В. Цит. съч., с. 123.