Публичност на вписването и проблемът с добросъвестността на третите лица

Автор: адв. ИВАЙЛО ВАСИЛЕВ,

доктор по гражданско и семейно право

 

Ключови думи: адвокат, гр. Пловдив, вписвания, добросъвестност на третите лица, публичност на вписването, владение, съсобственост, евикция, право на изкупуване, вписване на молба по чл. 303 ГПК

 

Статията анализира въпроса за същността на принципа за публичност на вписването по българското вещно право. По неговото решаване съществуват противоречиви становища в правната доктрина и съдебната практика на Върховния касационен съд. Те се отнасят до някои аспекти на следните хипотези, разгледани през призмата на вписването:

  • добросъвестност на владелеца;
  • намерението на сънаследника при еднолично владение

върху наследствен недвижим имот;

  • моментът, в който започва да тече срокът за

упражняване на право на изкупуване;

  • добросъвестност на купувача при отговорност за евикция;
  • моментът, в който започва да тече срокът по чл. 305, ал. 1, т. 1 ГПК.

Целта на изследването е да представи противоречията в светлината на конкретни хипотези на вписани актове, да даде предложения за тяхното решаване и въз основа на тях в заключение да даде преимущество на едно от становищата.

 

 Проблемът

В правната доктрина П. Венедиков, Л. Василев, В. Стоянов, Г. Боянов и Ал. Джеров обвързват принципа за публичност на вписването с тълкуването чл. 1 ПВ и чл. 8, ал. 1 ЗКИР.[1] Той се разглежда едностранно, с подчертан стремеж към защита на интересите на всички трети лица, които могат да извършат справка за вписани актове или да искат издаване на удостоверения от Агенция по вписванията за наличието или липсата на вписани актове. Така те се снабдяват с информация за правата на собственика на имота, носителите на ограничени вещни права или трети лица, в чиято полза е налице тежест върху имота. Сякаш в стремежа за осигуряване на тяхната защита обаче остава въпросът за нуждата от ефективна защита на интересите на правоимащото лице по вписания акт. Това поставя един проблематичен въпрос.

Дали въз основа на принципа за публичност на вписването може да се изведе предположение за знание у всички трети лица за вписаните актове и правата върху недвижим имот?

Отговор на този въпрос може да се търси с оглед на дискусията в по-новата правна доктрина. В нея се открояват две становища:

  • от гледна точна на възгледа, че трябва да се даде преимущество на интересите на всички трети лица, по-правилно е да се приеме, че упражняването или неупражняването на правото да се иска информация за вписаните актове не води до пораждане на неблагоприятни последици за третите лица. Поради това законодателят не урежда проверката за вписани актове като задължение, което е скрепено със санкция. Такова е становището на М. Марков, А. Калайджиев и Кр. Таков. Според тях законодателят по принцип не обвързва публичността на вписването с наличието на презумпция за знание у всички трети лица за вписания акт[2];
  • от гледна точка на възгледа, че трябва да се даде преимущество на интересите на правоимащото лице по вписан акт, може по тълкувателен път да бъде изведен обратният отговор. След вписването на акта в книгите за вписванията по ПВ или имотния регистър всяко трето лице трябва да се счита за недобросъвестно. Тоест, узнало за вписания акт и правата върху имота. Това становище води до извода, че е налице презумпция за знание за вписването у всички трети лица. В правната доктрина то се приема от Т. Йосифова.[3] В този случай презумираното знание на третите лица може да се обвърже с хипотезите на нарушаване на правата на лицето, което е вписало своя акт. Аргумент за възприемането на този подход е изтъкване на съмнението за неефективност на защитата, която оповестителното действие на вписването осигурява на правоимащото лице по вписания акт.

Мисля, че и двете становища в правната доктрина са подкрепени с разумни и логични аргументи. Поради това противоречието между тях трябва да бъде решено чрез изследване на спецификите на някои хипотези на действие на вписани актове и формираната съдебна практика по тях. При тях знанието на третите лица може да се отчете като юридически факт, който има правно значение за решаване да конкретен проблем. Трябва да се потърси отговор на въпроса дали наличието на презумпция за знание ще реши съществуващи проблеми, или ще доведе до нови. В зависимост от отговорите при анализиране на конкретните хипотези в заключение трябва да се даде предпочитание на едно от двете становища.

 

Добросъвестност на владелеца

Владелецът е добросъвестен, когато владее вещта на правно основание, годно да го направи собственик, без да знае, че праводателят му не е собственик или че предписаната от закона форма е била опорочена – чл. 70, ал. 1, изр. първо ЗС. С оглед на въпроса за вписването, интересува ни единствено хипотезата на добросъвестност на владелеца на недвижим имот, при която той не знае, че е договорял с несобственик. Тоест, трябва да е налице грешка във факта.[4] В този случай е достатъчно незнанието да е съществувало към момента на сключване на договора. То  се предполага до доказване на противното – чл. 70, ал. 2 ЗС.

Към настоящия момент съдебната практика на ВКС е колеблива в изводите си при решаване на поставения проблем. Причината за това е, че в нея се търси извеждане или отричане на съществуването на законова презумпция относно обосноваване на факта на знанието на владелеца, че договаря с несобственик. Могат да бъдат представени две становища в светлината на принципа за публичност на вписването.

Според първото становище за решаване на въпроса относно недобросъвестността на владелеца е без правно значение дали той е можел да узнае, че друго лице има права върху имота, а дали реално и в действителност е знаел този факт.[5]

Този извод е възпроизведен и в хипотезата на придобити от трето лице права след вписана искова молба за разваляне на договор с вещен ефект относно недвижим имот – чл. 87, ал. 3 ЗЗД. Посочено е, че третото лице не може да противопостави правата си на правоимащото лице, чийто иск е уважен, и то е отбелязало съдебното решение, но вписването на исковата молба не може всякога да направи третото лице недобросъвестно. Според ВКС този въпрос, обвързан с оповестителното действие на вписването, трябва винаги да се решава с оглед на конкретния случай и различните факти по делата.[6]

От изложеното може да се направи извод, че ВКС не обвързва принципа за публичност на вписването с наличието на презумпция за знание у третите лица.

Според второто становище в съдебната практика на ВКС такава презумпция за знание у третите лица е налице в българското законодателство.[7] Приема се, че при наличието на вписана искова молба на основание чл. 108 ЗС[8] и последващо сключване на прехвърлителен договор относно спорния имот приобретателят не става собственик, а недобросъвествен владелец. Без правно значение е дали приобретателят е знаел за съществуването на исковата молба, вписана преди неговия акт. Субективната добросъвестност или недобросъвестност е ирелевантна при конкуренцията между няколко вписани акта, защото не може да преодолее „специалното оповестително-защитно действие” на вписването като обективен критерий за разрешаване на конкуренцията между няколко вписани акта относно един имот. ВКС, за да обоснове субективната недобросъвестност на владелеца, се позовава на принципа за публичност на вписването.

ВКС прави аналогичен извод и при разглеждане на хипотезата на вписана искова молба за прогласяване на нищожност на договор за покупко-продажба на недвижим имот по чл. 124, ал. 1 ГПК. Приема, че вписването на исковата молба води до недобросъвестност на третите лица, които са придобили права след нейното вписване. Посочва, че това действие е „обективно“.[9]

Струва ми се, че изводите по второто становище са неправилни и трябва да бъдат отречени. Недопустимо е да бъде извличана презумпция по тълкувателен път от принципа за публичност, тъй като такъв текст в закона не е налице. Законът не бива да се дописва от орган на съдебната власт. Това е в правомощията на законодателната власт. Оборването на презумпцията за субективна добросъвестност по чл. 70, ал. 2 ЗС е възможно да се извърши единствено в съдебния процес при условията на пълно и главно доказване и съобразно конкретната фактическа обстановка по делото. Едва тогава може да се докаже субективното знание на владелеца, че е договарял с несобственик. Това субективно знание трябва да бъде установено по несъмнен начин, като се докаже, че владелецът е знаел за правата на действителния собственик, когато е сключвал прехвърлителната сделка с несобственика.

В тази линия на разсъждения, може да се приеме, че извършените проверки от владелеца за вписване могат да са косвено доказателство при установяване на факта на знанието и оборване на презумпцията по чл. 70, ал. 2 ЗС. Само по себе си обаче оповестителното действие на вписването и принципът за публичност на вписването не могат да постигнат този резултат. Трябва да се приеме, че чл. 1 ПВ и чл. 8, ал. 1 ЗКИР не въвеждат в правния мир презумпция за знание, която да оборва презумпцията за добросъвестност на владелеца.

В подкрепа на този извод е и становището на В. Таджер. Той посочва, че законовата презумпция за добросъвестност не може да бъде изключвана с други презумпции.[10]

 

Намерението на сънаследника при еднолично владение върху наследствен недвижим имот

Проблем относно оповестителното действие на вписването и принципът за публичност на вписването е налице и в хипотезата на сънаследник на недвижим имот, който упражнява еднолична фактическа власт върху целия съсобствен недвижим имот. В този случай се счита, че той упражнява своето правомощие на владение върху собствената си идеална част от имота и има качеството на държател спрямо идеалните части на останалите сънаследници. Поради това той не може да придобие по давностно владение останалите идеални части от имота, за които има качеството на държател. Причината за това е, че в тази хипотеза презумпцията по чл. 69 ЗС, че владелецът държи вещта като своя, докато не се докаже, че я държи за другиго, не намира приложение.[11]

За да прерасне държането във владение, необходимо е сънаследникът да доведе до знанието на останалите сънаследници своето намерение да държи техните идеални части от имота като свои. Той трябва да го демонстрира по безспорен начин.[12] Едва в този случай той ще се счита за владелец и срокът за придобиване на собствеността върху имота ще започне да тече. След неговото изтичане сънаследникът ще може да се снабди с констативен нотариален акт, издаден по реда на чл. 587 ГПК за идеалните части на другите сънаследници.

В светлината на гореизложеното, в практиката на ВКС се поставя важен практически въпрос.

Ако сънаследникът не е манифестирал намерението си пред другите сънаследници и е държател на идеалните им части, но въпреки това се снабди с констативен нотариален акт и го впише, дали от датата на вписването трябва да се счита, че намерението на сънаследника е доведено до знанието на другите сънаследници?

За да се отговори на този въпрос, първо трябва да се подчертае, че констативният нотариален акт, с който се признава право на собственост върху недвижим имот по реда на чл. 587 ГПК, не се ползва с материална доказателствена сила по чл. 179, ал. 1 ГПК относно констатацията на нотариуса за принадлежността на правото на собственост. Такава е присъща на официалните свидетелстващи документи за факти.[13] Поради това, ако сънаследникът е бил само държател на идеалните части на останалите сънаследници, той няма да е станал техен собственик по силата на констативния нотариален акт и неговото вписване. След узнаването за неговото издаване от останалите сънаследници, те ще могат да предявят иск на основание чл. 537, ал. 1, предл. трето ГПК като докажат неверността на извършеното удостоверяване на правото на собственост. Ако искът бъде уважен, констативният нотариален акт ще бъде отменен. В този случай обаче се поставят два въпроса.

Дали от датата на вписването на констативния нотариален акт трябва да се счита, че намерението на сънаследника е доведено до знанието на останалите сънаследници? Може ли принципът за публичност на вписването да обоснове такава презумпция за знание?

Практиката на ВКС дава отрицателен отговор.[14] Прието е, че в този случай сънаследникът трябва да докаже, че е довел промяната на намерението си до знанието на останалите сънаследници. Това означава да докаже, че е връчил препис от акта на ищците или ги е уведомил за него и запознал със съдържанието му.[15] Подчертава се, че самото вписване не означава, че актът е доведен до знанието на останалите съсобственици, независимо от принципа за публичност на вписването. Така е, защото не съществува задължение за собствениците да следят за съдържанието на книгите за вписвания по ПВ или имотния регистър, нито установена от закона презумпция, че са запознати с тяхното съдържание.

ВКС допълва, че житейски не може да се очаква собствениците на един имот да извършват проверка за вписванията за имот, който вече притежават, нито да се свързват неблагоприятни последици с липсата на подобна проверка. Допълва се, че при действащата към настоящия момент персонална, а не реална система на вписване, проверката се извършва по партида, която се води на името на приобретателя, а не според индивидуализацията на имота. Така евентуалната проверка на сънаследниците не гарантира узнаване на всички възможни резултати в случаите, когато някой непознат и неизвестен се е снабдил с нотариален акт.[16]

Споделям гореизложената правна аргументация като правилна. В разглеждата хипотеза извеждането по тълкувателен път на презумпция за знание, основана на принципа за публичност на вписването и оповестителното действие на вписването, би създала повече практически затруднения, отколкото да реши съществуващи проблеми. Нейното възприемане би поставило сънаследниците, които не знаят за намерението на сънаследник да държи имота като свой, в абсурдната и опасна ситуация да се считат за узнали за факт, който по практически съображения биха могли да узнаят изключително трудно. Това е и причината съдебната практика да въвежда изискване за реална манифестация на намерението до останалите сънаследници. Поради това мисля, че в разглежданата хипотеза не е оправдано да се прави опит за извеждане на презумпция за знание по тълкувателен път от чл. 1 ПВ или чл. 8, ал. 1 ЗКИР.

 

Моментът, в който започва да тече срокът за упражняване на право на изкупуване

Въпросът за публичността на вписването може да се постави и с оглед на определяне на началния момент, от който започва да тече преклузивният двумесечен срок по чл. 33, ал. 2, изр. второ ЗС за предявяване на конститутивния иск за изкупуване на част от съсобствен недвижим имот. В чл. 33, ал. 2, изр. второ ЗС се приема, че този срок започва да тече „от продажбата” на съсобствената част. В този смисъл са и становищата на Л. Василев и В. Стоянов.[17] Това е датата на сключване на сделката в нотариална форма, в който ден задължително придобивният акт се вписва в съответната служба по вписване – чл. 25, ал. 5 ЗННД.

Това тълкуване на чл. 33, ал. 2, изр. второ ЗС е отречено от Г. Боянова, както и в константната практика на ВКС и ВС. Според тях разпоредбата на чл. 33, ал. 2, изр. второ ЗС трябва да се тълкува корективно. Приема се, че срокът започва да тече от датата на узнаване за извършената продажба. Началният момент на срока се обвързва с момента на субективното узнаване за извършване на договора, а не с неговото сключване и вписване.[18]

Струва ми се, че това решение води до създаване на предпоставки за злоупотреба с права чрез упражняване на правото на изкупуване. Причината за това е, че законовите разпоредби и съдебната практика не обвързват с краен срок упражняването на правото, в който може да се предположи, че съсобственикът ще положи грижа за собствените си интереси и ще предприеме действия, за да ги защити. Той може да предяви иска за изкупуване и след години, позовавайки се на субективното си незнание до този момент. Това положение поражда един проблем. То създава предпоставка за несигурност по отношение на третите лица, придобиващи вещни права върху идеалната част от съсобствения недвижим имот.[19] За тях практически е невъзможно да получат пълна правна сигурност по повод на придобитата идеална част от имота, без правата им да бъдат застрашени от предявяването на конститутивен съдебен иск по чл. 33, ал. 2 ЗС.

Предвид изложеното, мисля че срокът по чл. 33, ал. 2, изр. второ ЗС не трябва да бъде обвързан със сключването на придобивния акт, тъй като ощетеният съсобственик не е страна в нотариалното производство и няма как да узнае в този момент, че е налице правоприемство, за да упражни правото си на изкупуване. Не е правилно този момент да бъде обвързван и с момента на субективното узнаване за прехвърлителната сделка, тъй като се създава предпоставка за злоупотреба с права.

Според мен, за вбъдеще е по-правилно да се обмисли друго решение на проблема. То трябва да се търси с оглед на упражняване на правото на изкупуване в изрично определен в закона разумен срок, който да е обвързан с вписването на придобивния акт на купувача. Този срок обаче не трябва да е обвързан с въвеждането на презумпция за знание за извършената прехвърлителна сделка.[20] Вписването трябва да се доведе до знанието на другите съсобственици, които не са страна по придобивната сделка, чрез уведомяване от съответната служба по вписванията към Агенция по вписванията. Този законодателен подоход е използван и при уведомяване за вписването на обезпечителни заповеди – арг. от чл. 400, ал. 2, изр. второ ГПК. Трябва да се мисли за решение, което да е в насока за предположение, че в рамките на този срок след извършеното уведомяване от съответната служба по вписване ощетеният съсобственик може да защити правата си. Това решение би създало повече сигурност в гражданския оборот относно сделките с недвижими имоти и би улеснило значително решаването на правните спорове по повод на допустимостта на исковата молба с оглед на предявяването й след изтичане на срока по чл. 33, ал. 2, изр. второ ЗС.

От изложените аргументи може да се направи изводът, че за вбъдеще може да се обмисли възприемане на идеята, че вписването и уведомяването за неговото извършване от съответната служба по вписванията може да бъде използвано от законодателя като ефективен инструмент както за защита на придобитите права от купувача на имота, който е вписал своя акт и след изтичането на предвидения разумен срок ще е сигурен, че няма да бъде евинциран, така и за ощетения съсобственик, за който ще се създаде предпоставка за узнаване за извършената придобивна сделка и достатъчен срок за упражняване на правото му на изкупуване. Трябва да се търси баланс и с интересите на третите лица, придобиващи впоследствие вещни права върху имота. Поради това може да се обмисли de lege ferenda разпоредбата на  чл. 33, ал. 2, изр. второ ЗС да бъде изменена. Тази промяна може да е в смисъл, че срокът за упражняване на правото на изкупуване започва да тече от датата на извършеното съобщаване за вписване на придобивния акт от съответната служба по вписванията и то може да бъде упражнено в 2-месечен срок.

 

Добросъвестност на купувача при отговорност за евикция

Основно задължение на продавача при договор за продажба на недвижим имот е прехвърлянето на собствеността върху вещта. Продавачът отговаря, ако трети лица имат право на собственост или други права по отношение на вещта, които могат да противопоставят на купувача, освен ако последният е знаел това – чл. 188 ЗЗД. Ако купувачът е знаел, че сключва договор с несобственик или за правата на третите лица, тогава той е недобросъвестен. В този случай купувачът, ако бъде евинциран, може да иска единствено връщане на заплатената продажна цена за имота – чл. 192, ал. 1, изр. първо ЗЗД.[21] Изложеното поставя един важен въпрос.

Действието на вписването на акт на лице с противопоставими права на купувача обосновава ли всякога знанието на последния по смисъла на чл. 188 ЗЗД за наличието на права върху имота?

В съдебната практика на ВКС се приема, че недобросъвестността е абсолютна пречка за възникване на правото за търсене на отговорност за съдебно отстранение. При преценката за добросъвестността на ищеца следва да се има предвид съществуващата система на публичност на актовете с прехвърлително действие с недвижими имоти. Доколкото такива актове относно прехвърляния на собственост или учредяване на ограничени вещни права са вписани, последващият приобретател не може да претендира отговорност за съдебно отстранение. Причината е, че той би могъл да узнае за противопоставимите му права на трети лица. С вписването се цели да се даде възможност на третите лица да узнаят за извършеното разпореждане с недвижимия имот и да се информират за собствеността. С полагане на дължимата грижа купувачът би могъл да узнае за противопоставимите му права. Предвид тази аргументация ВКС прави извод, че въпреки неизправността на продавача, ако купувачът е знаел, че вещта е обременена с права на трети лица или би могъл да узнае с полагане на дължимата грижа, за него отпада възможността да развали договора съобразно чл. 189, ал. 1 ЗЗД и чл. 87, ал. 3 ЗЗД.[22]

Струва ми се, че това становище в практиката на ВКС не може да се сподели като правилно. В разпоредбата на чл. 188 ЗЗД е изрично посочено, че отговорност за евикция не се носи, ако купувачът е знаел за правата на третите лица, Това знание трябва да е налице към момента на извършване на продажбата. Това означава, че се преценява субективното знание на купувача, а не предполагаемото такова. Такава презумпция за знание на купувача не е уредена в чл. 188-192 ЗЗД. Недопустимо е на купувача да се вменява задължение за извършване на справки за вписани актове относно имота. Когато законът въвежда в правния мир изискване за полагане на дължима грижа на добрия стопанин по чл. 63, ал. 2 ЗЗД или на добрия търговец по чл. 302 ТЗ, скрепено с определена санкция или възникване на неблагоприятни последици за определени лица при нейното неполагаме, той го прави изрично в законова разпоредба – арг. от чл. 60, ал. 3 ЗЗД, чл. 231, ал. 2, изр. трето ЗЗД, чл. 118 ТЗ, чл. 295, ал. 2 ТЗ, чл. 773, ал. 1, т. 6 ТЗ. Видно от чл. 188-192 ЗЗД, такова изискване за полагане на дължима грижа относно извършване на справки за вписани актове не е поставено, още повече да е обвързано с невъзможност за възникване на правото на купувача на развали договора. Поради това е недопустимо съдебната практика да дописва и тълкува по превратен начин закона.

Друг аргумент в полза на отричането на посочената практика на ВКС е, че нейното приемане ще доведе до резултат, при който всяко едно вписване на акт на трето лице би могло да обоснове знанието на купувача и по този начин да изключи отговорността за евикция по чл. 188-192 ЗЗД. Така на практика приложното поле на отговорността при евикция, когато става дума за недвижим имот, ще бъде неоправдано ограничено. Купувачът всякога ще търпи негативните последици от евентуалната или реализирана евикция чрез ограничаване на правата му единствено до търсене на връщане на заплатената продажна цена на продавача. Последният пък от своя страна всякога ще е облагодетелстван от това положение – прехвърлителният договор няма да може да бъде развален, няма да може да се търси връщане на направените разноски от купувача при продажбата, няма да може да се търси обезщетение за понесените вреди от неизпълнение на договора и т. нат.[23] Мисля, че това е положение, което несправедливо дава преимущество на продавача, черпещ изгода от своето недобросъвестно поведение.

Като че ли изложената аргументация води до един неудържим извод. Публичността на вписването не трябва да се използва като аргумент за обосноваване на автоматична недобросъвестност на купувача, за да се изключат неговите права по чл. 188-192 ЗЗД. В чл. 188 ЗЗД и чл. 192 ЗЗД законодателят изрично подчертава, че купучавът трябва да е „знаел“ за правата на третите лица върху имота. Тук законодателят визира недобросъвестност на купувача, която се обвързва с неговото субективно знание за правата на трети лица върху недвижимия имот към момента на извършване на продажбата.

 

Моментът, в който започва да тече срокът по чл. 305, ал. 1, т. 1 ГПК

Пример за значението на знанието на третите лица с оглед на вписването може да се даде с оглед на чл. 305, ал. 1, т. 1 ГПК. В него е предвидено, че молбата за отмяна на влязло в сила съдебно решение трябва да бъде подадена в тримесечен срок от деня, в който на молителя е станало известно новото обстоятелство, или от деня, в който молителят е могъл да се снабди с новото писмено доказателство. Това решение се прилага в хипотезите, когато се открият нови обстоятелства или нови писмени доказателства от съществено значение за делото, които не са могли да бъдат известни при решаването му или с които страната не е могла да се снабди своевременно. Срокът е преклузивен и след неговото изтичане молбата се счита за недопустима.[24]

В съдебната практика на ВКС по приложение на чл. 305, ал. 1, т. 1 ГПК обаче се поставя един проблематичен въпрос.

Дали вписването на нотариален акт за прехвърляне на собствеността върху имот по време на висящото исково производство може да бъде разкрито чрез справка след влизане в сила на съдебното решение и от тази дата да започне да тече тримесечният срок по чл. 305, ал. 1, т. 1 ГПК?

Според ВКС отговорът трябва да е отрицателен.[25] Съдът приема, че узнаването за наличието на нотариален акт чрез извършване на справка, представляваща ново писмено доказателство, с което молителят не е могъл да се снабди своевременно, не обуславя началото на тримесечния срок за предявяване на молбата за отмяна. Този извод се аргументира като се посочва, че ако молителят е бил положил „дължимата грижа“ към момента на вписването на акта (в случая този момент е бил по време на съдебния процес), той е щял да може да се снабди с нотариалния акт. ВКС се позовава на принципа за публичност на вписването и възможността да се извърши справка за вписани актове. Поради това се стига до извода, че тримесечният преклузивен срок по чл. 305, ал. 1, т. 1 ГПК започва да тече от датата на вписване на нотариалния акт по време на висящия съдебен процес, по който е постановено решението, чиято отмяна се иска.

Мисля, че тези аргументи не могат да бъдат приети за правилни. Преклузивният срок по чл. 305, ал. 1, т. 1 ГПК може да започне да тече едва след влизане в сила на съдебното решение, чиято отмяна се иска. Преди този момент не е налице влязъл в сила съдебен акт, който да обоснове възникване на правото да се иска отмяна. Това води до извода, че няма как да започне да тече срок за упражняване на право, когато  това право по обективни причини е невъзможно да е възникнало.

Освен това, трябва да се посочи, че ВКС се позовава на задължението на молителя да положи „дължимата грижа“ по време на съдебния процес, по който е постановено влязлото в сила съдебно решение. Явно ВКС възприема идеята, че тази грижа се обвързва с извършване на справки по партидите на третите лица по сега действащата персонална система на вписване в търсене на отговор дали спорният имот в процеса не е прехвърлен на някое от тях. Не става ясно обаче по каква линия на правна аргументация се стига до трансформацията на правото да се иска справка в задължение за полагане на дължима грижа.

Поради изложеното ми се струва, че практиката на ВКС е неправилна. Партидите по настоящата персонална система на вписване все още се водят на името на приобретателите на имоти. Следователно, не може да се изисква от молителя в производството по отмяна да е правил масови проверки по всички тези партиди по време на съдебния процес, по който е постановено влязлото в сила съдебно решение, за да установи неизвестния за него факт на прехвърляне на собствеността върху спорния имот.

От изложеното става видно, че може да бъде обмислено практиката на ВКС по поставения въпрос да бъде изоставена за вбъдеше. Вписването на един акт по време на висящ съдебен процес не трябва да се свързва с начало на преклузивния срок по чл. 305, ал. 1, т. 1 ГПК. В този случай е по-правилно да се приеме, че знанието на лицето, което иска отмяна, възниква с проверката за вписани актове след приключване на съдебния процес с влязло в сила съдебно решение, тъй като това е моментът, в който се стига до наличието на субективно знание за факта на прехвърляне на имота. Поради това молбите за отмяна, които се подават на това основание и са аргументирани предвид извършване на справка, не трябва да се считат за изначално недопустими. Твърдението на молителя трябва да е достатъчно, когато е подкрепено с убедителни доказателства, за да ангажира вниманието на съответния състав на ВКС, който по време на съдебното дело да съобрази новата фактическа обстановка и при нужда да отмени влязлото в сила съдебно решение и да върне делото за ново разглеждане.

Разбира се, приемането на това разбиране не лишава от защита ответната страна. Тя може да докаже наличието на субективно знание за твърдяното от молителя новооткрито писмено доказателство в по-ранен момент от извършената справка чрез всички доказателствени средства – арг. от чл. 307, ал. 2, изр. първо ГПК.

 

Извод

Принципът за публичност на вписването по чл. 1 ПВ и чл. 8, ал. 1 ЗКИР трябва да се обясни единствено през призмата на възможността всяко трето лице да иска информация за вписани актове – чрез извършване на справки или получаване на удостоверения за вписани актове от Агенция по вписванията. Това е право на всяко едно трето лице, а не негово задължение. Поради това правото не трябва да бъде обвързвано с неблагоприятни последици за третите лица, които не го упражняват. От това следва още, че е неправилно по тълкувателен път от чл. 1 ПВ и чл. 8, ал. 1 ЗКИР  да се извежда презумпция за знание на всички трети лица за вписаните актове в книгите за вписванията по ПВ или имотния регистър и придобитите права по тях.

 

[1] Вж. Венедиков, П. Ново вещно право. С.: ИК „Проф. Петко Венедиков”, 1999, с. 184; Василев, Л. Българско вещно право. С.: Университетско издателство „Св. Климент Охридски”, 1995, 547-548 и 591; Стоянов, В. Имотен регистър. С.: БАН, 2005, 139-140; Стоянов, В. Вещно право. С.: БАН, 2004, 275-277; Боянов, Г. Вещно право. С.: Авалон, 2009, с. 449; Джеров, Ал. Вещно право. С.: Сиела, 2010, 401-404.

[2] Вж. Марков, М. Ипотеката. С.: Сиби, 2008, с. 279; Калайджиев, А. Облигационно право. Обща част. Седмо издание. С.: Сиби, 2016, с. 793; Таков, Кр. Доброволно представителство. С.: Сиби, 2008, с. 438.

[3] Вж. Йосифова, Т. За противопоставимостта на договора и отговорността по чл. 21, ал. 2 от Закона за задълженията и договорите – Юридически свят, 2014, № 1, с. 57.

[4] Вж. Таджер В. Владение. С.: СОФИ-Р, 2001, с. 142.

[5] Вж. р. № 237 от 29.04.2009 г. по гр. д. № 1937/2008 г., II г. о. на ВКС.

[6] Вж. р. № 309 от 06.12.2012 г. по гр. д. № 697/2012 г., II г. о. на ВКС.

[7] Вж. р. № 448 от 30.11.2011 г. по гр. д. № 100/2011 г., I г. о. на ВКС.

[8] В правната доктрина се застъпва становището, че исковата молба по чл. 108 ЗС не подлежи на вписване, тъй като е акт, който не е изрично посочен като подлежащ на вписване в чл. 114 ЗС и чл. 11 ПВ – вж. Марков, М. Искът за собственост по чл. 108 от Закона за собствеността. С.: Сиби, 1994, с. 166; Венедиков, П. Цит. съч., с. 188; Караминков, А. Исковите молби за собственост не подлежат на вписване. – Адвокатски преглед, 2002, № 11-12, 17-19. В ТР от 19.07.2010 г. по тълк. д. № 3/2009 г., ОСГК на ВКС обаче се прие, че за исковите молби, с които се инициира производство за защита на правото на собственост или друго ограничено вещно право, е налице императивно формулирано изискване да бъдат вписани.

[9] Вж. р. № 757 от 10.12.2009 г. по гр. д. № 1536/2008 г., І г. о. на ВКС.

[10] Вж. Таджер, В. Цит. съч., с. 141.

[11] Така ТР № 1 от 06.08.2012 г. по тълк. д. № 1/2012 г., ОСГК на ВКС.

[12] Повече по този въпрос – вж. Василев, Ив. Признаци на обикновеното (недобросъвестно) владение. – Общество и право, 2016, № 9, с. 37. Това става чрез действия, които демонстрират отричане на правата на сънаследниците върху съсобствената вещ. Такива са отстраняване от имота, недопускане, оспорване на права. Обикновеното ползване на съсобствената вещ по смисъла на чл. 31 ЗС не изразява намерение за своене. В този смисъл са: р. № 110 от 20.03.2012 г. по гр. д. № 870/2011 г., II г. о. на ВКС; р. № 566 от 21.06.2010 г. по гр. д. № 1053/2009 г., І г. о. на ВКС; р. № 596 от 30.06.2010 г. по гр. д. № 1534/2009 г., І г. о. на ВКС; р. № 532 от 06.07.2010 г. по гр. д. № 1459/2009 г. , І г. о. на ВКС; р. № 381 от 25.10.2010 г. по гр. д. № 37/2010 г., І г. о. на ВКС. Изключение от това правило е налице, когато има обективна невъзможност да се манифестира промяната в намерението, когато невладеещият съсобственик е с неизвестно местожителство, напуснал е пределите на страната преди години, не се е завръщал и не е проявявал никакъв интерес към съсобствения имот – вж. р. № 214 от 28.10.2015 г. по гр. д. № 1919/2015 г., І г. о. на ВКС и р. № 17 от 01.03.2017 г. по гр. д. № 2923/2016 г., II г. о. на ВКС.

 

[13] Така ТР № 11 от 21.03.2013 г. по тълк. д. № 11/2012 г., ОСГК на ВКС. Този извод се възприема и в правната доктрина – вж. Попова, В. Ползва ли се констативният нотариален акт, с който се признава право на собственост върху недвижим имот по реда на чл. 587 ГПК, с обвързваща материална доказателствена сила. – Норма, 2012, № 9, 78-90.

[14] Вж. р. № 596 от 30.06.2010 г. по гр. д. № 1534/2009 г., I г. о. на ВКС.

[15] Обратно Петкова, Цв. Придобиване по давност на недвижими имоти. С.: Нов български университет, 2015, с. 93.

[16] Вж. р. № 161 от 19.07.2013 г. по гр. д. № 1163/2013 г., II г. о. на ВКС. В съдебния акт е прието, че сред действията, с които се довежда до знанието на останалите сънаследници намерението на сънаследник-съсобственик да свои целия имот не е вписването на констативен нотариален акт, с който е признато право на собственост в полза на един от сънаследниците за целия сънаследствен имот, нито вписването на протокол за съдебна спогодба, постигната между съделителите за разпределение на дяловете от наследственото имущество, включително и в хипотеза на нищожност на делбата, поради неучастие на всички съделители, тъй като съобразно разпоредбите на ЗС и ПВ вписването няма такова действие. В този смисъл е и р. № 705 от 29.10.2010 г. по гр. д. № 1744/2009 г., I г. о. на ВКС.

[17] Вж. Василев, Л. Цит. съч., с. 251; Стоянов, В. Вещно…, с. 116.

[18] Вж. Боянова, Г. Право на изкупуване. С.: Авалон, 2013, с. 129 и сл.; р. № 209 от 19.07.2010 г. по гр. д. № 750/2010 г., I г. о. на ВКС; р. № 100 от 01.03.1995 г. по гр. д. № 1430/1993 г., IV г. о. на ВС; р. № 72 от 01.07.1959 г. по гр. д. № 48/1959 г., ОСГК на ВС; р. № 1470 от 05.06.1964 г. по гр. д. № 694/1964 г., I г. о. на ВС.

[19] Така също Василев, Л. Цит. съч., 251-252.

[20] В този смисъл е изложеното от Л. Василев, според който вписването създава единствено „състояние“ за съсобственика да узнае за продажбата – Пак там, с. 251.

[21] Подробно по въпроса за евикцията – вж. Русчев, И. Отговорността за евикция. С.: Регули, 1995, с. 12 и сл.; Голева, П. Облигационно право. С.: Нова звезда, 2015, 278-280; Кожухаров, Ал. Облигационно право. Отделни видове облигационни отношения. С.: ЮРИСПРЕС, 2002, с. 60 и сл.

[22] Вж. р. № 424 от 24.01.2012 г. по гр. д. № 1872/2010 г., IV г. о. на ВКС. В този смисъл са и р. № 79 от 27.04.2012 г. по гр. д. № 106/2012 г. на АС – Варна, и опр. от 09.01.2013 г. по гр. д. № 602/2012 г. на ОС – Видин.

[23] Вж. Русчев, И. Цит. съч., 116-201.

[24] Вж. изложеното от А. Мингова – В: Сталев, Ж. и др. Българско гражданско процесуално право. Девето преработено и допълнено издание. С.: Сиела, 2012, 668-669; Корнезов, Л. Гражданско съдопроизводство. Том първи. Исков процес. С.: СОФИ-Р, 2009, с. 939, както и т. 9 от ТР от 31.07.2017 г. по тълк. д. № 7/2014 г., ОСГТК на ВКС.

[25] Вж. р. № 153 от 24.10.2013 г. по т. д. № 1764/2013 г., II т. о. на ВКС, опр. № 366 от 22.11.2012 г. по гр. д. № 718/2012 г., III г. о. на ВКС и опр. № 526 от 23.12.2010 г. по ч. гр. д. № 514/2010 г., II г. о. на ВКС.