За правото на строеж в светлината на чл. 15 от Закона за собствеността (отм.)

Автор: адв. ИВАЙЛО ВАСИЛЕВ,

доктор по гражданско и семейно право

 

Ключови думи: адвокат, гр. Пловдив, право на строеж

 

АКТУАЛНОСТ

Натоящата статия поставя във фокус тълкуването на разпоредбите на чл. 15 ЗС (отм.) в светлината на актуалната практика на Върховния касационен съд. Разпоредбите имат следното съдържание:

Чл. 15. Правото на собственост и правото на строеж върху държавна или общинска земя се отстъпва на юридически лица и на граждани по реда на чл. 13.

Право на собственост и право да се построи сграда върху държавна или общинска земя и да се придобие право на собственост върху сграда (право на строеж) се отстъпва на смоуправляващите се стопански организации, на други обществени организации и на граждани по реда на чл. 13.

Право на строеж на жилищна и вилна сграда може да се отстъпва върху държавна земя, включена в строителните граници на населените места.

Правото на строеж включва ползуването и на незастроената част от земята.

Право на собственост и право на строеж върху държавна или общинска земя се отстъпва по цени, определени в тарифа от Министерския съвет. То може да се отстъпва безвъзмездно в случаи и при условия, определени от Министерския съвет.

Заедно с правото на строеж юридическите лица заплащат и всички разходи по отчуждаване и разчистване на терените, както и припадащите се разходи за изграждане на социалната и техническата инфраструктура и за укрепване на терените от абразия, свлачища и засипване на галерии.

Статията поставя във фокус следният въпрос: „При учредено право на строеж върху държавна земя по реда на чл. 15 ЗС (отм.) и извършено впоследствие разпореждане с построеното жилище, приобретателят придобива ли правото на строеж върху терена и обусловеното от него право да ползва незастроената част от поземления имот съгласно чл. 15, ал. 3 ЗС (отм.), ако в договора за прехвърляне липсва конкретна уговорка за това“. Този въпрос има значение за много граждани и юридически лица, в чиято полза държавата е учредила право на строеж върху държавни земи преди 1996 г. – датата на отмяна на чл. 15 ЗС, и въз основа на него те са изградили постойки, на които са станали собственици. Тези случаи в практиката са може би хиляди. Поради това е от важно значение да се изясни въпросът какъв е обемът от права, които собствениците на имотите притежават с оглед на правото да ползват държавната земя, която не са застроили, но същата се обхваща от суперфицията. Въпросът има значение и за наследниците на тези лица, които по силата на осъществено правоприемство са придобили вещните права върху имоти на наследодателите си.

Поставеният въпрос ще бъде представен през изводите, които са направени в постановеното наскоро Решение № 59 от 18.06.2018 г. по гр. д. № 2609/2017 г., II г. о. на ВКС. Считам, че те са правилни и законосъобразни, поради което могат да бъдат използвани като ориентир при решаване на други дела с аналогична или сходна фактическа и правна обстановка. Ще си позволя да направя и някои бележки, които се основават на посочения съдебен акт.

 

ФАКТИЧЕСКА ОБСТАНОВКА

Съдебното производство е по установителен иск за притежание на право на ползване върху поземлен имот, производно от правото на строеж за притежаваното от ищците жилище в построената в поземления имот сграда. Ищците С. В. А. и А. В. П. са дъщери и наследници по закон на В. А. В., починал на 18.06.2005 г.

С договор за отстъпване право на строеж върху държавна земя от 27.05.1960г. на ответника Г. Т. Г., по време на брака му с Г. П. Г., и на Ф. М. Ф., чиито наследници са ответниците М. Ф. М. и Й. Ф. К., е отстъпено възмездно правото на строеж върху държавно дворно място от 378 кв.м. – парцел VІІІ в кв.115 за построяване на жилищна сграда съобразно одобрен архитектурен план. В договора е отразено, че съгласно приложена декларация Ф. Ф. ще застрои и ще владее източната част на парцела, а Г. Г. ще застрои и ще владее западната част на парцела. На 21.12.1960 г. е сключен писмен договор за покупко-продажба между Г. Т. Г., като продавач и бащата на ищците, като купувач, относно втория етаж от западния близнак, заедно с мазанска стая към северната страна на къщата; уговорено е, че купувачът придобива дворно място от страната на Ф. Ф. с ширина 3,35 м., което няма да плаща отделно, а ще направи помийна яма, клозет с две отделения и навес /сушина/, ограда с портичка, плочата /терасата/ над входа на продавача; уговорено е снабдяване с нотариален акт до края на 1962г. На 30.12.1962г. е сключен договор във формата на нотариален акт за продажба на западната половина от втория етаж на двуетажната жилищна сграда, заедно със северозападната маза и 1/4 ид.част от таванските помещения на цялата къща, застроена върху 130 кв.м., находяща се в кв.115, парцел VІІІ, пл.№ 1860. С нотариална покана от 24.09.1963 г. Г. Г. уведомил В. В., че разваля договора от 21.12.1960г. по негова вина, тъй като не е извършил докрай видовете работи, за чиято направа поел задължение, а именно: помийна яма, клозет с две отделения и навес, ограда с портичка, плочата над входа за етажа на продавача и стълбището към таванското помещение.

Налице са данни, че с извънпроцесуалното си поведение от 2009г. насам ответникът Г. Г. оспорва правата на ищците, наследници на В. В., да ползват незастроената част от терена. Поради това ищците са предявили иск за установяване правото на ползване върху дворното място, както и иск за установяване, че са собственици по наследство и давност на изградените в мястото навес и тоалетна. Вторият иск е уважен и за него решението е влязло в сила. По отношение на евентуалния иск по чл. 32, ал. 2 ЗС е прието в решението на предходния касационен състав, че правото на ищците да получат произнасяне по този иск е погасено, предвид неподаване от тяхна страна на искане за допълване на решението на въззивния съд. Предвид изложеното, предмет на въззивното решение, след отменителното решение на ВКС, е само иска за установяване правото на ползване.

Произнасяйки се по иска първоинстанционният съд се е позовал на нормата на чл. 15, ал. 3 ЗС, в редакцията до отмяната в ДВ бр. 33/1996г., която дава по-широки права на суперфициарните собственици с учредено право на строеж върху държавна земя в сравнение с правата на суперфициарните собственици по чл. 64 ЗС. Въз основа на това съдът е признал, че ищците притежават право на ползване на незастроената част от терена, като акцесорно на правото на строеж. Счел е, че при прехвърляне собствеността върху втория етаж приобретателят е придобил и всички права на своя праводател, включително съответните идеални части от правото на строеж и обусловеното от него право на ползване върху терена. Без значение е, че прехвърлянето на правото на строеж не е изрично записано в нотариалния акт.

Ловешки окръжен съд е възприел противоположно разрешение – тъй като при придобиване правото на собственост върху жилището не е посочено, че се прехвърля и правото на строеж или правото на ползване върху незастроената част от парцела, то наследодателят на ищците не е придобил такива права. Разпоредбата на чл. 15, ал. 3 ЗС /сега отм./ не намира приложение понеже сделката е между физически лица относно жилищен имот, изграден въз основа на отстъпено право на строеж от държавата, а не за учредяване право на строеж върху държавна земя. Затова се прилага общата разпоредба на чл. 64 ЗС, след като в нотариалния акт на наследодателя на ищците не е упоменато друго. Що се отнася до уговорките в предварителния договор от 21.12.1960 г. относно ползването на дворното място, то те не са залегнали в сключения окончателен договор и нямат значение. По тези съображения предявеният иск е намерен за неоснователен.

 

ИЗВОДИ НА ВЪРХОВНИЯ КАСАЦИОНЕН СЪД

С оглед на гореизложеното, в съдебния акт на ВКС е посочено, че според Решение № 675 от 26.01.2011 г. по гр.д. № 656/2009г. на І г.о. на ВКС, Решение № 47 от 06.02.2012г. по гр.д. № 20/2012г. на ІІ г.о. на ВКС, Решение №40 от 18.05.2018г. по гр.д. № 2201/2017г. на ІІ г.о. на ВКС, правото на строеж е неделимо от правото на собственост върху постройката и се съдържа в него. Затова сградата и правото на строеж, въз основа на което тя е построена, представляват единен обект на разпореждане – заедно със собствеността върху построеното върху приобретателя преминава и имплицитно съдържащото се право на строеж, дори това да не е изрично посочено в съответния акт. Обратно, при прехвърляне на земята, без постройката, правото на строеж остава да съществува в полза на собственика на сградата и ако постройката погине, притежателят на правото на строеж може да го реализира отново в същия обем.

В посочената от касаторите практика – Решение № 16 от 18.03.2015г. по гр.д. № 5579/2014г. на ІІ г.о. на ВКС и Решение № 461 от 27.04.2012г. по гр.д. № 1316/2010г. на І г.о. на ВКС се сочи, че правото на ползване върху държавен /общински/ парцел на лицето, в чиято полза е учредена суперфиция, е акцесорно право, произтичащо от отстъпеното право на строеж върху него и съгласно чл. 15, ал. 3 ЗС /отм./ и чл. 130, ал. 4 З. /отм./ се разпростира върху цялата незастроена част от имота, за който е учредено правото на строеж. Правото на ползване върху терена в хипотезата на чл. 15 ЗС (отм.) е по-широко в сравнение с общото правило на чл. 64 ЗС за суперфициарните собственици, според което те могат да ползват земята само доколкото това е необходимо за ползването на постройката по предназначение. Правилото на чл. 15, ал. 3 ЗС е приложимо при всички случаи на суперфициарна собственост на граждани върху държавен терен, включително когато правото на строеж е придобито преди изменението на чл. 15 ЗС в ДВ, бр. 87 от 1974 г. С това изменение е установен нов режим за държавните имоти, върху които е отстъпено право на строеж на граждани, като е разширен обемът на правата им, включително и при вече придобито право на строеж. Изрично в този смисъл е Решение № 946 от 11.IV.1979 г. по гр. д. № 946/78 г. на I г. о. на ВС.

Въз основа на така създадената практика ВКС приема, че при прехвърляне на обект /или част от него/, изграден като суперфициарна собственост върху държавна /общинска/ земя, върху приобретателя преминава и правото на ползване на незастроената част от терена, притежавано от прехвърлителя. Немислимо е в такава хипотеза прехвърлителят, лишавайки се от обекта на собственост, да запази за себе си право на ползване върху терена по смисъла на чл. 15, ал. 3 ЗС /отм./.

 

НЯКОИ БЕЛЕЖКИ

Струва ми се, че в Решение № 59 от 18.06.2018 г. по гр. д. № 2609/2017 г., II г. о. на ВКС, съдът е тълкувал правилно разпоредбата на чл. 15, ал. 3 ЗС (отм.). Това е позволило да се вземат предвид спецификите на хипотеза, която трябва да се реши чрез извеждане на отговори относно разпоредби, част от които вече не са действащо право в правния мир. Макар и тези специфики да не са изяснени задълбочено в съдебния акт ми се струва, че е разумно те да бъдат посочени.

Първата специфика се отнася до действието на правните норми във времето. Тъй като разпоредбите на чл. 15 ЗС (отм.) са материалноправни, то приложение спрямо правния режим на сключения договор за учредяване на ограничено вещно право трябва да намери не сега действащата уредба в ЗС, а вече отменените разпоредби на чл. 15 ЗС. Договорът трябва да се подчини на този правен режим, който действа към момента на неговото сключване. Именно от тези норми трябва да се направи и преценка за съдържанието на договора, за правата и задълженията на страните. Правилно в този случай ВКС се е насочил към подход, насочващ внимание към разпоредбите на чл. 15 ЗС (отм.), които са били действащо право към момента на сключване на процесния договор за учредяване на суперфиция, а не към нормата на чл. 64 ЗС.

Втората специфика е способът за учредяване на вещните права. Това е договор, по силата на който държавата учредява ограничено вещно право върху държавна земя на субекти на гражданското право. Това е правото на строеж върху земята, която е държавна собственост, което имплицитно включва в съдържанието си правомощието ползване, което се отнася до незастроената земя след реализация на правото на строеж и изграждане на постройката.

Третата специфика е разграничението между правомощието ползване по чл. 64 ЗС и същото правомощие по чл. 15, ал. 3 ЗС (отм.). Тази специфика се основава на разграничението от чл. 64 ЗС, в който е посочено, че собственикът на постройката може да се ползува от земята само доколкото това е необходимо за използуването на постройката според нейното предназначение, освен ако в акта, с който му е отстъпено правото, е постановено друго. От текста на нормата следва изводът, че правомощието ползване по смисъла на чл. 64 ЗС е ограничено единствено до минимално необходимите фактически действия, които собственикът на изградената постройка може да извършва върху незастроената земя.[1] В хипотезата на чл. 15 ЗС (отм.) такова ограничение не може да бъде открито. Поради това трябва да се приеме, че в този случай собственикът на постройката може да извършва всякакви фактически действия върху незастроената държавна земя, дори те да не са свързани с използването на постройката според нейното предназначение.

Четвъртата специфика е разграничението между вещното право на ползване по чл. 56 и сл. ЗС, и правомощието ползване, което е включено в съдържанието на вещното право на строеж в хипотезата на чл. 15 ЗС (отм.). Вещното право на ползване е непрехвърлимо, поради което то няма как да бъде годен обект на прехвърлителни сделки в полза на трети лица. Това следва изрично от разпоредбата на чл. 56, ал. 2 ЗС. То няма как да бъде прехвърлено и по силата на наследяване, а ще се прекрати по силата на закона със смъртта на ползвателя, ако е било учредено при условията на клауза за пожизнено право на ползване – чл. 59 ЗС.[2] При правомощието ползване, което е включено в съдържанието на право на строеж обаче, липсва такова ограничение. Поради това упражняването на правомощието зависи единствено от преценката кое лице е титуляр на право на собственост върху изградената постройка, респ. е титуляр и на правото на строеж. То продължава да съществува и след смъртта на суперфициара и преминава в патримониума на наследниците, които са приели наследството. Следвателно, правомощието ползване по смисъла на чл. 15, ал. 3 ЗС (отм.), за разлика от вещното право на ползване по чл. 56 и сл. ЗС, е прехвърлимо право, което следва съдбата на правото на строеж, тъй като е част от неговото съдържание.

 

ИЗВОД

Струва ми се, че Решение № 59 от 18.06.2018 г. по гр. д. № 2609/2017 г., II г. о. на ВКС, е пример за добре обоснован съдебен акт. В него е подходено с необходимата прецизност към хипотезата на учредяване на право на строеж по смисъла на чл. 15 ЗС (отм.). Поради това съдебният акт може да послужи като ориентир преди всичко за изясняване на въпроса за съдържанието на правомощието ползване по чл. 15, ал. 3 ЗС (отм.), което е включено в съдържанието на правото на строеж, и за неговото отграничаване от аналогичното правомощие по чл. 64 ЗС.

 

 

[1] Вж. Панайотова-Чалъкова, Л. Суперфицията по българското вещно право. С.: Фенея, 2009, с. 190 и сл.

[2] Вж. Стоянов, В. Право на ползване. С.: Прогрес М – 2000, с. 14 и 61.